나이스옥션 법원경매 안산 2023타경4618 [9] 경기도 안산시 단원구 원곡동 820-33 무지개다섯 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2023.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(안산역-4호선,수인분당선 환승역)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제1층 제101호외 11개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설
기호(나-타) 공히 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 상세내용은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참고 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 피로티구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

물건 비고

- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음
-임차인 김분자 (JIN FENZI)로부터 2026.3.23. 매각기일을 특정하지 아니한 우선매수신고서가 제출됨<2026.3.24.변경>

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2023타경4618 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 단원신용협동조합으로 추정)

1.2. 물건 상세정보

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 820-33, 무지개다섯 3층 304호

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형), 제1종 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 304호

준공 연도: 2021년 12월 23일 (사용승인일 기준)

1.2. 2.면적 정보

토지 면적: 25.12㎡ (약 7.6평) / 토지 지분: 25.12㎡ (약 7.6평)

건물 면적: 29.93㎡ (약 9.05평) / 건물 지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

1.2. 3.감정가

감정가: 175,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 입지 여건은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 4호선, 수인분당선 환승역인 안산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산원곡초등학교, 원곡유치원)

* 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 변만식 (1983-12-16), 변수형 (2010-03-30), 정태경 (2021-06-08)

* 근저당권: 단원신용협동조합 (1,123,200,000원, 2021-06-08), 단원신용협동조합 (840,000,000원, 2021-09-07) - 말소 기준 권리

* 총 채권액 (토지): 1,963,200,000원

3.1. 2.집합 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 정태경 (2022-01-13)

* 근저당권: 단원신용협동조합 (1,123,200,000원, 2022-01-13), 단원신용협동조합 (840,000,000원, 2022-01-13) - 말소 기준 권리

* 근저당권: 윤헌영 (300,000,000원, 2023-05-08)

* 임의경매 개시 결정: 단원신용협동조합 (1,624,543,841원, 2023-09-15, 수원지방법원 안산지원 2023타경4618)

* 총 채권액 (집합 건물): 2,263,200,000원

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.임차인 목록

* 임차인: JINC *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-05

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

권리분석: 해당 없음

* 임차인: JINF *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-04

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

권리분석: 해당 없음

* 임차인: JINZ *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-26

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

권리분석: 해당 없음

* 임차인: 김 (JINFENZI)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-04

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2023-10-04

대항력: 없음

비고: 권리분석: 해당 없음

3.2. 2.인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인에게 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.3. 특이 권리 사항

* 공유자우선매수신고: 신고됨.

* 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능성이 있습니다.

* 임차인 김 (JINFENZI)로부터 2026.3.23. 매각기일을 특정하지 않은 우선매수신고서가 제출되었으며, 2026.3.24. 변경되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세 분석

4.1. 1.최근 매매 사례 분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 유형의 다세대주택 거래 사례들이 있습니다.

* 2026년 3월 거래: 59.34㎡(약 17.9평) 면적, 163,000,000원에 거래.

* 2026년 3월 거래: 38.47㎡(약 11.6평) 면적, 170,000,000원에 거래.

* 2026년 7월 거래: 62.71㎡(약 18.9평) 면적, 355,000,000원에 거래.

본건(무지개다섯, 2021년 준공, 29.93㎡)은 약 9평 면적으로, 2018년 건축된 38.47㎡ 다세대주택이 1억 7천만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가 1억 7천 5백만원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

본 건물은 도시형생활주택(원룸형) 및 제1종 근린생활시설로 복합 용도입니다. 총 4층 건물에 11개 호실이 있으며, 본건은 3층 304호입니다. 관리 상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 안산역 주변 상권을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* 안산원곡초등학교가 인근에 위치합니다.

* 원곡유치원 또한 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 등기부상 다수의 채무 관계가 존재하나, 말소기준권리(2022-01-13 근저당) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액이 감정가 대비 상당히 높아, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 등기부 및 제시된 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 김 (JINFENZI)은 전입일자, 확정일자, 배당신고일자가 모두 기재되어 있으나, 대항력이 없다고 명시되어 있습니다.

* "전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"에 따른 임차인 우선매수신고 가능성이 명시되어 있으며, 임차인 김 의 우선매수신고가 접수되고 변경되었으므로, 최종 낙찰 결정 전 변동 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 법규 및 규제 리스크

* 지역 지구제: 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 및 환경 규제가 적용됩니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 등은 건물 이용 및 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 시설 검색 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. (추가적인 현장 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 안산역을 이용한 교통이 편리하고 주변 교육 시설 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

등기부상 다수의 채무 관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능성은 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세는 적절한 수준으로 판단되나, 높은 총 채권액으로 인해 여러 차례 유찰될 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 안산역 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 실수요자에게 인기가 많을 수 있습니다.

* 전세사기 관련 특별법 적용 가능성이 있는 임차인의 우선매수신고 여부 및 결과 확인이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

제공된 주변 시세 정보를 종합하면, 본건과 유사한 면적(약 9평)의 다세대주택이 1억 6천만원대에서 1억 7천만원대에 거래되고 있습니다. 본건의 감정가 1억 7천 5백만원은 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다. 건축 연도(2021년)가 비교적 최신인 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없고, 권리 분석상 특별히 인수할 부담은 없습니다.

시세 범위와 감정가를 고려하여, 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

특히, 전세사기 피해자 관련 임차인의 우선매수 신고 여부 및 최종 입찰 시점의 법원 공고와 최신 정보를 반드시 확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.