나이스옥션 법원경매 안산 2023타경4618 [1] 경기도 안산시 단원구 원곡동 820-33 무지개다섯 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2023.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(안산역-4호선,수인분당선 환승역)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제1층 제101호외 11개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설
기호(나-타) 공히 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 상세내용은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참고 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 피로티구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경4618 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 820-33, 무지개다섯 1층 101호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 원일길 28, 1층 101호)

용도: 근린상가 (기호(가)) 및 도시형생활주택 (기호(나-타)) 복합 건물 중 1층 101호 (근린생활시설)

감정가: 273,000,000원

토지면적: 43.39㎡ (약 13.13평)

토지지분: 43.39㎡ (약 13.13평)

건물면적: 66.30㎡ (약 20.05평)

건물지분: 66.30㎡ (약 20.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청인): 단원신용협동조합

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치하며, "안산원곡초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 4호선 및 수인분당선 환승역인 안산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리(2021년 6월 8일 접수된 단원신용협동조합 근저당권)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전 내역과 다수의 근저당 및 압류 내역이 존재하며, 이들은 모두 말소될 것으로 보입니다.

총 채권액은 토지 등기부채권 총액 1,963,200,000원, 집합건물 등기부채권 총액 2,263,200,000원으로 파악됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. (물건명세서 참고)

이하 임차인 정보입니다.

* 임차인 현황

임대관계: 미상

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됩니다.

임차인 정보가 현재 파악되지 않고 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계를 반드시 재확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 보증금 또는 차임은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 원곡동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 복합 상권의 특징을 보입니다.

안산역 역세권 지역으로, 다양한 노선버스가 운행되어 유동인구가 풍부한 편입니다.

건물 자체는 근린생활시설과 도시형생활주택으로 구성되어 있어, 다양한 업종의 상가 및 주거 임대 수익을 기대할 수 있는 구조입니다.

주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 밀집해 있어 배후 수요가 존재하며, 근린생활시설로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 안산원곡초등학교, 원곡유치원과 가까워 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 특정 시설 입점에 제한이 있음을 의미하며, 통상적으로 주거 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

안산역(4호선, 수인분당선)을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

인근 지도 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 안산역 주변 상업 지역의 특성상 다양한 형태의 상업 시설이 혼재되어 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대차 관계가 불분명하고 보증금 및 차임 정보가 미상이라는 점입니다. 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 경우, 이들의 대항력 유무 및 인수해야 할 보증금/차임 액수에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

또한, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용과 이에 따른 토지 사용 제약 등 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 이는 건물 활용 및 향후 재산권 행사에도 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보 물건으로 경매가 진행된 점은 채무 부담이 상당했음을 시사하며, 이에 따른 추가적인 권리 관계나 법적 문제 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 원곡동의 역세권에 위치한 근린상가 및 도시형생활주택 복합 건물 중 1층 상가입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 임대차 정보 부재 및 지상권의 존재는 주요 리스크 요인으로, 투자 결정 전에 반드시 명확히 확인하고 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안산역 역세권이라는 지리적 이점을 활용한 투자 가치.

상가와 주택이 복합된 건물로, 다양한 임대 수익 모델 구축 가능.

안산원곡초등학교와 인접하여 교육 관련 시설이나 주거 시설로서의 안정성 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로 인수 부담은 없습니다.

다만, 제시된 감정가 273,000,000원 외에 임대차 관계 불분명, 지상권 존재 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 임대차 관계 조사, 지상권 등기 내용 분석, 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 조사를 포함한 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 결정되어야 합니다.

리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근으로 감정가 대비 일정 비율 이상 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.