나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73013 [2] 경기도 의정부시 가능동 OOOO OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 녹양동 ""녹양역"" 남서측 인근에 위치하는 ""녹양역세권 도시개발사업""내 상업지구에 위치하며, 부근은 아파트 및 아파트 신축공사장 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 전철1호선 ""녹양역""이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2018년 11월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 302호, 304호, 306호, 305호, 303호로서
외벽은 강화유리 및 석재마감, 내벽은 페인팅 혹은 인테리어 마감, 창호는 샷시 이중창호임.

이용상태

조사시점 현재 사무실(기호1, 4) 및 공실상태임.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차타워 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 토지는 ""녹양역세권 도시개발구역""내 토지로서 가지번(가능동 씨3-1)이 부여된 상태인바 경매진행시 이해관계인은 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73013 (2)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 씨3-1 3층 305호

* 용도: 근린상가

* 건물면적: 117.11㎡ (약 35.42평)

* 토지면적: 0.00㎡ (토지/건물 일괄매각이나, 해당 물건 자체의 토지 면적이 0으로 표기되어 있습니다. 이는 집합건물의 특성상 대지지분이 없는 경우이거나, 토지가치 등이 별도 평가되지 않은 상태일 수 있습니다. 다만, 건물과 토지 전체에 대한 권리가 일괄 매각됩니다.)

1.2. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 459,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO

1.3. 특이사항

* 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 부동산이 공동으로 담보 제공되었을 가능성이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 경기도 의정부시 녹양동 "녹양역" 남서측 인근 "녹양역세권 도시개발사업" 내 상업지구에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지 및 신축 공사장 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 "녹양역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 녹양역은 도보로 약 3분 거리에 위치합니다.

* GTX-C 노선 개통 시 의정부역에서 삼성역까지 약 20분대 이동이 가능할 것으로 예상됩니다.

2.3. 도로 상태

* 본 건 북측과 서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을10, 기흥농업협동조합의 근저당권 (채권액: 1,200,000,000원).

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (신탁재산의 귀속).

* 갑4: 유종오의 강제경매 (채권액: 1,600,000,000원, 의정부지방법원 2025타경73013).

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 을10 (기흥농업협동조합 근저당)이 말소기준권리로서, 경매로 인해 근저당권, 강제경매 개시결정 등은 소멸됩니다.

* 갑3 (신탁등기말소) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 총 채권액 (등기부 요약 기준)

* 근저당권 (기흥농업협동조합): 1,200,000,000원

* 강제경매 (유종오): 1,600,000,000원

* 등기부채권 총액: 2,800,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 건은 "녹양역세권 도시개발사업" 내 상업지구에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등의 부지로 활용되고 있습니다.

* 의정부시는 서울 접근성이 뛰어나 꾸준한 인구 유입이 있는 도시이며, 특히 의정부역 인근은 거대한 상권이 형성되어 있습니다.

* 녹양역세권은 다양한 쇼핑, 문화 시설 개발이 계획되어 있어 잠재력이 높은 지역입니다.

4.2. 상업 시설

* 본 건의 건물은 2018년 11월에 사용 승인되었으며, 현재 사무실(기호1, 4) 및 공실 상태입니다.

* 주변에 아파트 단지, 상업시설, 주거시설이 혼합되어 있어 근린상가로서의 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 녹양역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 관련 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 경기도 의정부시 가능동 일대에는 '사이공간'이라는 이름으로 다양한 문화 공간 및 소규모 카페, 공방 등이 운영되고 있습니다.

5.2. 기타

* 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차타워 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 강화유리 및 석재 마감, 내벽은 페인팅 또는 인테리어 마감, 창호는 샷시 이중창호로 이루어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

* 공동담보로 묶여 있는 타 물건의 가치나 처분 상황이 본 건의 낙찰가나 권리관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아(약 6배), 유찰될 가능성 및 권리관계 확인이 더욱 중요합니다.

6.2. 녹양역세권 도시개발구역 관련 사항

* 본 건 토지가 "녹양역세권 도시개발구역" 내에 있으며, 가지번(가능동 씨3-1)이 부여된 상태이므로, 경매 진행 시 이해관계인은 유의해야 합니다. 현재 녹양역세권 도시개발사업은 2024년 12월 31일까지 사업 기간으로 명시되어 있으나, 일부 계획 변경 및 지연 가능성도 언급됩니다.

6.3. 공실 상태

* 조사 시점 현재 사무실 및 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 확보에 대한 계획이 필요합니다.

6.4. 토지 면적 미표기

* 제공된 정보에 따르면 토지 면적이 0㎡으로 표기되어 있으나, 토지/건물 일괄 매각 대상이므로 토지에 대한 권리가 포함됩니다. 다만, 상세한 권리관계 및 토지 활용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 녹양역 초역세권의 상업지구에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 입지적 강점을 가지고 있습니다. 특히 녹양역세권 도시개발사업의 진행과 함께 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 하지만, 근저당권 및 강제경매 채권액이 매우 높아 감정가 대비 채무 부담이 상당하며, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 가지번이 부여된 도시개발구역 내 토지라는 점과 현재 공실 상태라는 점은 추가적인 확인 및 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 녹양역 초역세권의 탁월한 입지: 지하철 1호선 녹양역 도보 접근 가능, 향후 GTX-C 노선 연장 시 서울 접근성 극대화.

* 녹양역세권 도시개발사업의 수혜 기대: 상업지구 내 위치로 개발 사업 완료 시 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용 승인된 건물로, 즉각적인 큰 규모의 시설 투자 필요성은 낮을 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가는 459,000,000원입니다. 본 건은 총 채권액이 2,800,000,000원에 달하며, 공동담보 물건으로 권리분석 상 주의가 요구됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 70~80% 수준을 예상해 볼 수 있으나, 실제 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 보수적으로 접근하여 약 320,000,000원에서 367,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다. (인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.