나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73480 [2] 경기도 포천시 군내면 직두리 OOOOOO OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 포천시 군내면 직두리에 소재하며, 주위는 단독주택 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1, 5 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주택부지임. 일련번호 4, 6 인접토지 대비 완경사인 부정형 토지로서 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1, 5 대상물건 서측으로 노폭 4m 내외의 도로에 접함. 일련번호 4, 6 대상물건 동측으로 노폭 10m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 계획관리지역(2022-11-19), 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 4 보전관리지역, 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(75사단_제한보호구역(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 토사채취허가제한지역 <산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주 택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 5 계획관리지역(2022-11-19), 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(75사단_제한보호구역(협의지역))<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계 약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제 2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 6 보전관리지역, 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지 <산지관리법>, 토사채취허가제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의 1533-2200))

제시목록 외의 물건

후첨 "개황도" 참고

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로 창틀 : pvc샷시 등임. 일련번호 3. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로 창틀 : pvc샷시 등임.

이용상태

주용도 단독주택임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73480 (2)

소재지: 경기도 포천시 군내면 직두리 155-14 나동호

용도: 단독주택

감정가: 797,574,000원

토지면적: 1571.00㎡ (약 475.20평)

건물면적: 296.59㎡ (약 89.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남양주신용협동조합 (등기부상 근저당권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 포천시 군내면 직두리에 소재하며, 주변은 단독주택 등이 위치하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 여건을 종합적으로 고려할 때 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주택부지로 이용되고 있으며, 일부는 완경사인 부정형 토지로서 자연림으로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 물건 서측으로 노폭 4m 내외, 동측으로 노폭 10m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 제한보호구역(75사단), 접도구역, 준보전산지, 토사채취허가제한지역 등에 속해 있어, 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않으나, 특수물건정보에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있습니다.

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리인 근저당권(남양주신용협동조합, 2024-06-25)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* NAINGPHANIT: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-23, 대항력 없음.

* 신지혜: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2024-06-28, 배당신고일자 2026-01-26, 대항력 없음.

* 최덕금: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-05, 대항력 있음.

* 권리분석 의견:

* 대항력 있는 임차인 최덕금이 존재하며, 보증금이 0원이므로 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보이나, 대항력은 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

* 채권자(남양주신용협동조합)가 임의경매를 신청한 사건입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 실거래가:

* 제공된 JSON 정보는 주로 다세대 주택이며, 본 물건은 단독주택이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 인근 군내면 직두리 일대의 최근 다세대주택 매매가는 5천만 원 ~ 5천 8백만 원 수준으로 확인되었습니다. (예: 2026년 1월 5,300만원, 2026년 3월 5,000만원, 2026년 7월 5,800만원)

* 다만, 위 가격대는 다세대 주택 기준이며, 단독주택의 경우 토지 면적 및 건물 규모, 건축 연도 등에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.

* 유사 단독주택 사례로 포천시 군내면 직두리 일대의 넓은 마당을 가진 단독주택이 3억 9천만 원 ~ 4억 4천만 원 수준으로 거래된 사례가 있습니다.

* 상권 특성: 본 물건은 포천시 군내면 소재지로, 주변이 단독주택 및 자연녹지 지역과 혼재되어 있어 전원생활 및 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 물건지 인근에 청성초등학교(약 3.9km), 포천일고등학교(약 5.9km) 등이 소재하고 있습니다.

* 교통: 포천IC 및 신북IC가 차량으로 약 10~15분 거리에 위치하여 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 포천 시내와 인접하여 병원, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 포천 시내까지는 약 7.2km(포천의료원 기준) 거리입니다.

* 주변 관광지: 포천아트밸리, 산정호수, 국립수목원, 한탄강 지질공원 등이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최덕 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나 임차인과의 관계 정립이 필요할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적이나, 명확한 법적 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리, 보전관리, 성장관리, 가축사육제한, 군사보호구역 등 복합적인 토지 이용 규제가 존재하여 향후 재산권 행사 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 군사보호구역: 75사단 제한보호구역에 해당하여 건축이나 개발 행위에 대한 추가적인 군과의 협의 및 제한이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이 존재할 경우, 해당 물건들의 경매 결과나 가치 변동이 본 물건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 물건: 건물 제시외 면적(25.00㎡)은 있으나, '제시외 컨테이너 매각 제외'로 명시되어 있어 낙찰자의 인수 대상이 아닙니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 군내면의 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 건축 면적을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 주거 및 자연 녹지 지역이 혼재되어 있어 조용한 전원생활이 가능한 입지입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준이며, 관광지와의 접근성도 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 복합적인 토지 이용 제한, 군사보호구역 편입 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 감정가는 7억 9천만 원대로 높게 책정되어 있으나, 주변 유사 단독주택의 실거래가와 비교 시 시장 상황에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건축 면적을 활용한 활용성: 약 475평의 넓은 토지와 약 90평의 건물은 건축물 증축, 리모델링, 토지 활용 등 다양한 투자 가치를 창출할 수 있습니다.

* 전원주택 수요: 수도권에서 비교적 합리적인 가격으로 전원생활을 꿈꾸는 수요층에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사: 현재 감정가(약 8억 원) 대비 주변 단독주택 시세(약 3.9억 ~ 4.4억 원) 간의 차이가 존재하므로, 저가 낙찰 시 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 개선 및 개발 가능성: 토지이용계획상 계획관리지역이 포함되어 있어, 향후 용도지역 변경이나 개발 행위 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 797,574,000원입니다.

주변 단독주택의 최근 거래 사례를 보면, 대지 약 260평, 건축 약 41평 규모의 단독주택이 3억 9천만 원 ~ 4억 4천만 원 수준에서 거래되었습니다. 이러한 점을 고려할 때, 현재 제시된 감정가는 실제 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인(최덕금)의 존재는 입찰가를 산정하는 데 있어 중요한 고려사항입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 표시되어 있으나, 임차인과의 명도 절차 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 현재 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 4억 5천만 원 ~ 5억 5천만 원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 주변 유사 단독주택의 실거래가 수준을 반영하고, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 것입니다.

본 입찰가 제시는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임차인 현황에 대한 추가적인 법률 자문, 그리고 물건의 구체적인 활용 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.