나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경1422 [1] 서울특별시 영등포구 여의도동 81-8 외2필지 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2023.04.04

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골구조 철골구조지붕 지상4층 건물로서,
(사용승인일: 2011.04.15)

외벽: 투명복측유리, 저반사 복층유리, 징크패널 등
내벽: 수성페인팅, 석재타일, 인테리어감 등
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

1층: 음식점
2층: 아이리스링크장 등
3층: 사무실
4층: 연회장 등으로 이용중에 있습니다.

(바지선: 창고, 기계실 등)

설비내역

수변전설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 하부체(바지선, 푼툰, 계류파일)관련 설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

상부체를 지지하는 하부체(바지선 등)는 단독으로 거래가 불가능하고, 독립적 효용가치로도 인정이 어려워 부합물 내지 종물로 판단됩니다.

제시외건물㉠은 가설건축물로서 본건물에 연이어 증설된 것은 아니므로 부합물 내지 종물로 단정하기는 어렵습니다. 다만 부합물 또는 종물에 해당하는지 여부는 법률적 판단사항으로 부합물 내지 종물로 보는 경우를 대비하여 감정평가액의 산출근거 및 결정의견에 제시외건물㉠의 가액을 기재하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 한강변 수상건물로서 제시목록인 상부체 외에도 수상부유를 위한 바지선 등과 일체의 효용을 이루고 있으며 BOT(Build-Operation-Transfer) 방식에 따라 20년간 "(통칭)서울마리나"가 소유 및 운영 후 기간 만료시 소유 및 운영권이 "서울특별시한강사업본부"로 귀속되는 협약이 체결되어 있는바, 사업협약 내용에 따른 권리제한, 건물가격 변동 가능성 및 소유권 이전 가능 여부 등에 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

수상건물로서 하부체(바지선, 푼툰, 계류설비)를 포함한 감정평가액이고, 제시외 건물은 매각 대상에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 본건은 서울특별시 영등포구 여의도동 81-8 외 2필지에 소재한 일반철골구조 철골구조지붕, 지상 4층 건물로, 2011년 4월 15일에 사용승인되었습니다.

4. 건물만 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

5. 감정평가액은 6,118,050,270원입니다.

6. 토지면적은 0.00㎡이며, 건물면적은 2,195.21㎡ (약 664.03 평)입니다.

7. 건물의 주요 용도는 제2종근린생활시설이며, 1층은 음식점, 2층은 아이리스링크장, 3층은 사무실, 4층은 연회장 등으로 이용 중입니다.

8. 건물에는 수변전설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 하부체(바지선, 푼툰, 계류설비) 관련 설비 등이 구비되어 있습니다.

9. 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2

3. 본건은 서울특별시 영등포구 여의도동 한강변에 위치한 수상건물입니다.

4. 여의도는 서울의 주요 금융, 비즈니스 및 문화 중심지로, 뛰어난 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5. 한강변이라는 입지적 특성은 레저 및 휴양 시설로서의 잠재력을 시사합니다.

6. 주변 교통은 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 주변 지역은 주로 공원, 마리나 시설, 업무 시설 등으로 구성되어 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다.

3. 권리분석

2

3. 본 경매 물건은 서울남부지방법원 2023타경1422 사건번호로 진행되는 부동산강제경매입니다.

4. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

5. 본 건은 건물만 매각 대상이며, 유치권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수물건입니다.

6. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

7. 임차인 현황

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3. * 임차인: 한부희

보증금: 50,000,000원

차임: 7,000,000원

전입일자(사업일자): 2021-05-17

대항력: 없음

4. * 임차인: ㈜시너지파워시스템(대표자 최인옥)

보증금: 0원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2021-01-28

대항력: 있음

5. * 임차인: 금나윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-07

대항력: 있음

6. * 임차인: ㈜로얄크루저(대표자 허재용)

보증금: 0원

차임: 2,083,333원

전입일자(사업일자): 2019-07-03

대항력: 있음

7. * 임차인: ㈜더마리나그룹(대표자 박명지)

보증금: 200,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2022-01-13

대항력: 있음

8. * 임차인: 정이녀

보증금: 0원

차임: 125,000원

전입일자(사업일자): 2021-01-19

대항력: 있음

9. * 임차인: ㈜마리나엔터테인먼트(대표자 박동훈)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-09-30

대항력: 있음

10. * 임차인: ㈜서울마리나요트서비스(대표자 이현호)

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2020-11-06

대항력: 있음

11. * 임차인: ㈜서울요트마리나(대표자 임탁기)

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-11-06

대항력: 있음

12. * 임차인: 에프엔에스주식회사(대표자 강문중)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-25

대항력: 있음

13. * 임차인: 트마리나(대표자 임탁기)에프엔에스 주식회사(대표자 강문중)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 현황서)

대항력: 없음

14. * 임차인: ㈜윈디씨티(대표자 정혜승)

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2019-07-05

대항력: 있음

15. * 임차인: 아라비안나이트인진진(주)(대표자 김용순)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-09-27

대항력: 있음

16. * 임차인: 홍진영

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-30

대항력: 있음

17. * 임차인: ㈜서울마리나요트클럽(대표자 홍진영)

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2022-03-07

대항력: 있음

18. * 임차인: ㈜서울마리나홀딩스(대표자 이병하)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-01-18

대항력: 있음

19. * 임차인: 홍승정

보증금: 300,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-01-19

대항력: 없음

20. * 임차인: ㈜서울마리나아너스클럽(대표자 윤덕주)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-02

대항력: 없음

21. * 임차인: ㈜ 김승진마린서비스(대표자 김승진)

보증금: 50,000,000원

차임: 4,000,000원

전입일자(사업일자): 2018-01-03

대항력: 있음

22. * 임차인: ㈜하청요트마리나(대표자 권오제)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-10-11

대항력: 있음

23. * 임차인: 정소라

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): (상가건물임대차현황서)

대항력: 있음

24. * 임차인: 김정현

보증금: 0원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-21

대항력: 없음

25. * 임차인: ㈜웨이크코리아(대표 이현호)

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2022-07-28

대항력: 있음

26. * 임차인: ㈜팬투엔터테인먼트(대표 손대환)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 현황서)

대항력: 있음

27. * 임차인: 정현희

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2019-05-10

대항력: 있음

28. * 임차인: 강인재

보증금: 0원

차임: 997,500원

전입일자(사업일자): 2017-05-02

대항력: 있음

29. * 임차인: ㈜서울마리나리조트(대표 권오제)

보증금: 2,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2018-03-06

대항력: 있음

30. * 임차인: ㈜서울마리나리조트(대표 권오제)

보증금: 1,850,000,000원

차임: 15,000,000원

전입일자(사업일자): 2022-02-07

대항력: 있음

31. * 임차인: ㈜트렌디랩 서울마리나점(대표 이건민)

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-07-31

대항력: 있음

32. * 임차인: 한류타임스(주)(대표자 오미정)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-09-27

대항력: 있음

33. * 임차인: ㈜메가세일러(대표 이현호)

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2021-12-28

대항력: 있음

34. * 임차인: ㈜더로드아이스링크(대표 권순길)

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-29

대항력: 있음

35. * 임차인: 김형기

보증금: 0원

차임: 916,666원

전입일자(사업일자): 2017-08-21

대항력: 있음

36. * 임차인: ㈜이엠티항공(대표 김익수)

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-19

대항력: 없음

37. * 임차인: 권순길

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-25

대항력: 있음

38. * 임차인: ㈜승진이엘씨(대표 안진수)

보증금: 0원

차임: 7,500,000원

전입일자(사업일자): 2024-04-22

대항력: 없음

39. * 임차인: 변진수

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-11-22

대항력: 있음

40. * 임차인: (주)한강의기적(대표 조경래)

보증금: 2,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2020-10-08

대항력: 있음

41. * 임차인: 김학태

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-28

대항력: 없음

42. * 임차인: ㈜케이커머스(대표 박동훈)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-25

대항력: 있음

43. * 임차인: ㈜마린아일랜드(대표 강문중)

보증금: 2,100,000,000원

차임: 25,000,000원

전입일자(사업일자): 2016-10-18

대항력: 있음

8. 유치권 신고 내역

2

3. * 주식회사 마린아일랜드: 공사대금 지급 판결(2022. 5. 14. 확정)을 제출했으나, 성립 여부는 불분명합니다.

4. * 이세연: 유치권 신고서 제출하였으나, 성립 여부는 불분명합니다.

5. * ㈜지음디자인: 공사대금채권 144,720,000원(부가가치세 별도)을 이유로 3층을 점유하며 유치권 행사 중이나, 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

2

3. 여의도동은 대한민국 금융 및 비즈니스의 중심지로, 풍부한 유동인구와 높은 소비력을 자랑합니다.

4. 본건이 위치한 한강변은 여가, 레저, 문화 활동을 위한 주요 거점으로서, 특히 수상 시설 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

5. 주변에 다수의 오피스 빌딩과 상업 시설이 밀집해 있어 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

6. '서울마리나' 운영 이력이 있는 점은 마리나 관련 사업 및 레저 시설 운영에 대한 수요가 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

2

3. 여의도동은 서울의 대표적인 업무 지구이자 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

4. 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근에 다양한 편의시설, 문화시설, 녹지 공간(한강공원) 등이 있습니다.

5. 다만, 본건은 상업 및 레저 시설로서 일반 주거 생활 정보보다는 상업 활동 및 운영 관련 정보가 더 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

2

3. BOT(Build-Operation-Transfer) 협약에 따른 소유권 이전: 본건은 서울특별시와 '(통칭)서울마리나' 간의 BOT 방식으로 체결된 협약에 따라, 2031년 5월 16일 이후에는 건물 소유권이 서울특별시 미래한강본부로 이전될 예정입니다. 이는 본 건물의 장기적인 소유 및 운영에 결정적인 제약을 가하는 가장 큰 리스크입니다.

4. 다수의 유치권 신고: 주식회사 마린아일랜드, 이세연, ㈜지음디자인 등이 유치권을 신고하였으며, 특히 ㈜마린아일랜드는 공사대금 지급 판결까지 받은 상황입니다. 이들 유치권의 성립 여부에 따라 추가적인 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

5. 다수의 대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 존재하며, 이들 중 일부는 보증금 및 차임이 높거나, 대항력을 갖추고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원이나, 임차인의 권리 관계는 철저한 분석이 필요합니다.

6. 수상건물의 특수성: 하부체(바지선 등)를 포함한 평가액 산정되었으나, 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되었습니다. 수상건물의 유지보수 및 관리에 대한 특수한 전문성과 비용이 요구될 수 있습니다.

7. 건물만 매각: 토지 지분 없이 건물만 매각 대상이므로, 건물 사용 및 관리에 있어 토지 소유주와의 관계 설정이 중요할 수 있습니다. (다만, 토지면적이 0으로 기재되어 있어 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

2

3. 본 물건은 서울의 핵심 입지인 여의도 한강변에 위치한 수상 레저 시설로서 독특한 가치를 지니고 있습니다.

4. 그러나 2031년 예정된 서울시로의 소유권 이전, 다수의 유치권 신고, 수많은 대항력 있는 임차인의 존재 등 심각하고 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

5. 특히 소유권이 강제 이전되는 부분은 장기 투자를 어렵게 만드는 결정적인 요인이며, 단기적인 운영 수익을 고려하더라도 리스크 대비 수익률을 매우 신중하게 검토해야 합니다.

6. 법적 권리 관계 및 계약 내용을 면밀히 분석하지 않고는 투자 가치를 제대로 평가하기 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

2

3. 매력적인 한강변 입지: 여의도라는 최상급 입지에서 한강 조망과 접근성을 갖춘 유일무이한 수상 시설로서 희소성이 있습니다.

4. 단기 운영 수익 가능성: 2031년 소유권 이전 시점까지 운영을 통해 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 권리 관계 및 시설 운영의 제약을 고려해야 합니다.)

5. 특화된 사업 가능성: 마리나, 레저, 엔터테인먼트 등 특정 업종에 대한 수요를 충족시키는 특화된 사업 모델을 운영할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2

3. 본 물건은 2031년 5월 16일 이후 소유권이 서울특별시로 이전되는 매우 큰 제약 조건이 존재합니다.

4. 또한, 다수의 유치권 및 대항력 있는 임차인으로 인한 법적, 재정적 불확실성이 매우 높습니다.

5. 이러한 결정적인 리스크 요인들을 감안할 때, 일반적인 부동산 가치 산정 방식으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

6. 낙찰자는 2031년까지의 잔여 기간 동안 발생할 수 있는 운영 수익과 투자 비용, 그리고 각종 법적 분쟁 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

7. 인수 보증금이 0원인 점은 임차인 관련 부담을 줄여주지만, 위에서 언급된 심각한 리스크들을 상쇄하기에는 역부족입니다.

8. 따라서, 잠재적 리스크를 감안하여 매입 후 2031년까지의 잔여 기간 동안의 순수익을 보수적으로 추정하고, 이를 바탕으로 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 추가 비용을 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 심도 깊은 법률 및 재무 전문가의 자문을 통한 추가적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.