나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경691 [2] 서울특별시 영등포구 양평동6가 4-2 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 지하철 9호선"선유도역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선"선유도역"이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층 / 지상 12층 건물 내 제1층 제101호, 102호로서, 외벽 : 금속판넬붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 데코타일깔기 마감

이용상태

기준시점 현재 "공실"이나, 탐문 결과 종래 101호와 102호 벽체 구분없이 일체로 근린생활시설로 이용 중이었던 것으로 조사되었음 .(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

공용 급·배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장, 승강기설비, 시스템냉난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, "공장, 업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 남서측으로 노폭 약 10m 내외, 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(2015-12-03)(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건의 내부구조 등은 현장조사시 이해관계인의 부재로 외부관찰, 주위탐문, 건축물현황도, 본건 소재 건물 내 유사물건의 평가사례 등을 기초로 파악하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 영등포구 양평동6가 4-2, 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제102호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경691 (2)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정가는 589,000,000원입니다.

토지 면적은 12.47㎡ (약 3.77평)이며, 건물 면적은 55.10㎡ (약 16.67평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 등기부상 말소기준권리인 부산은행입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동6가에 위치하며, 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근 지역에 속합니다.

주변은 오피스텔, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 선유도역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남서측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

건물의 새로운 주소는 서울특별시 영등포구 양평로30길 14 (양평동6가)입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 31일 접수된 부산은행의 근저당권 (을1, 채권 최고액 1,012,000,000원)입니다.

이후 등기된 권리들은 경매 절차 진행 시 대부분 말소될 예정입니다.

다만, 2020년 11월 25일 접수된 김선희 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약, 갑4)가 존재하며, 이는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으므로 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금이 없으며 (합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

전체 등기부채권 총액은 1,306,899,282원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 속한 세종앤까뮤스퀘어 건물은 공장, 업무시설, 근린생활시설의 복합 용도로 건축되었습니다.

본 건(제1층 제102호)은 용도상 근린상가입니다.

감정평가 기준 시점 현재 공실 상태이나, 탐문 결과 인접 호실(101호)과 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중이었던 것으로 파악되었습니다.

주변에 오피스텔, 지식산업센터, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 상권의 배후 수요는 비교적 양호한 편입니다. 지하철역 인근에 위치하여 유동 인구 또한 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물 주변으로는 다수의 오피스텔, 지식산업센터, 아파트 단지 등이 있어 주거 및 업무 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 면에서는 지하철 9호선 선유도역을 통해 서울 시내 주요 업무 지구 및 도심으로의 접근성이 우수합니다.

주변에 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았으나, 해당 지역의 개발 계획 및 인근 시설에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 본 건은 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 공실 기간 발생 가능성에 유의해야 합니다.

앞서 언급된 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 말소되지 않고 인수될 경우, 소유권 행사 등에 제약이 따를 수 있습니다.

본 토지는 다음과 같은 다수의 공법상 제한을 받고 있습니다.

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률: 가축사육제한구역

* 건축법: 가로구역별 최고 높이 제한 지역

* 교육환경 보호에 관한 법률: 교육환경보호구역

* 군사기지 및 군사시설 보호법: 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m)

* 수도권정비계획법: 과밀억제권역

* 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률: 중점경관관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 물건은 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하며, 취득 시 허가 대상자(외국인 등) 또는 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. 보고서 작성 시점(2026.7.31.)이 허가구역 지정 기간 내에 있어, 매수 후 일정 기간 동안 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 상가로서, 주변에 다양한 주거 및 업무 시설이 밀집해 있어 잠재적 수요층 확보에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 말소되지 않을 수 있는 가등기 권리의 존재, 그리고 여러 공법상 이용 제한 사항들은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

권리관계 및 토지이용 제한사항에 대한 철저한 분석 후에 입찰을 고려하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 선유도역과 가까워 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근의 오피스텔, 지식산업센터, 아파트 단지 등으로 인한 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 건물 내 편의 시설: 공용 급배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 주차장, 승강기, 시스템 냉난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 589,000,000원입니다.

현재 공실 상태, 말소되지 않을 수 있는 가등기 권리의 존재, 다양한 공법상 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.