나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13565 [2] 서울특별시 영등포구 문래동6가 19 문래에스케이브이원센터 제지하1층 제비122호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 가산동 소재 전철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 산업시설(공장) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

위치 및 주위환경

서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 "영문초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 본건 지식산업센터, 다수의 아파트단지, 일부 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 다중 복합이용지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 전철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등으로 전반적인 대중교통편의성은 보통임.

교통상황

본건(지하1층) 출입문 앞 통로까지 차량 접근가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등으로 대중교통편의성 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 제지1층 제122호로서, 외벽: (지상)각종 석재붙임 등 마감, 내벽: 몰탈 위 페인팅 등, 창호: 지하층이므로 창문은 없으며, 출입문(철판넬조 등 2중문)만 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 제4층 제오411호로서, 외벽: 석재붙임마감 및 강화유리마감 등. 내벽: 개별 인테리어 등, 창호: 샷시 등임

이용상태

지원시설(업무시설-사무소)로서 현황 사무실로 이용중이며, 일부 복층구조로서 소면적 다락이 소재함.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)이며, 사무실 등으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

전기설비, 급배수설비, (공동) 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

설비내역

전기설비, (공동)급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 산업시설(공장) 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남남서측, 서북서측, 북북동측, 동남동 각각 포장된 중로 또는 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남남동측으로 포장된 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(도시계획과문의)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역 (건축과문의) <건축법>, 교육환경보호구역 (세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발165m (지반+ 건축+ 옥탑 등), 육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (맑은환경과 문의) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) ), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-15) (지정기간: 2025.10.20~ 2026.12.31. 허가대상 용도: 아파트(건축법 시행령 별표1))임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m) (2021-10- 28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) (서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025- 10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13565 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동6가 19 문래에스케이브이원센터 제지하1층 제비122호

건물명: 문래 SK V1 center

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 용도: 지식산업센터 (제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 사업체를 위한 시설)

지하층 유무: 지하 1층

내부 구조: 일부 복층 구조 (소면적 다락 소재)

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.52㎡ (약 3.18평)

건물면적: 42.20㎡ (약 12.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 및 매각 정보

감정가: 267,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

물건 특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 "영문초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 본건과 같은 지식산업센터, 다수의 아파트단지, 일부 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 다중 복합이용지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건(지하1층) 출입문 앞 통로까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남남서측, 서북서측, 북북동측, 동남동 각각 포장된 중로 또는 소로에 접하여 차량으로의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 가압류 다수 등기가 존재하나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다.

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2022-04-22, 권리금액: 300,000,000원)

가장 최근 임의경매 개시 결정 등기: 주식회사국민은행 (접수일자: 2025-12-03, 권리금액: 463,200,000원)

총 등기부채권액: 542,021,314원

3.2. 임차인 현황 (대항력 여부 포함)

임차인 1: 더 주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2023-03-17

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인입니다.

임차인 2: 티 주식회사

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2026-03-04

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인입니다.

3.3. 인수 여부 (권리 및 보증금)

인수 가능한 보증금 합계: 0원

본 경매물건은 임차인들의 대항력이 없으므로, 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 지상권에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.)

4. 상권 분석

4.1. 주변 산업 및 업무 환경

문래동 일대는 전통적인 공업지역에서 지식산업센터 및 IT, 디자인 관련 산업이 밀집하는 업무지구로 변화하고 있습니다.

본건이 위치한 문래 SK V1 center는 이러한 산업 환경 변화의 중심에 있으며, 다수의 기업체와 관련 시설이 입주해 있어 업무 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 특성

인근에 아파트 단지가 다수 있어 주거 배후 수요가 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

복합적인 이용지대로서 산업시설, 업무시설, 주거시설이 어우러져 있어 지역 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 접근성

주변에 업무 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통망을 통해 영등포 중심 상업지구 등으로의 접근도 용이합니다.

5.2. 교육시설 접근성

인근에 영문초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 다수의 법적 제한을 받고 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.

이러한 제한사항들은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 특수 물건 정보

유동화 물건으로, 관련 법규 및 절차에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 미상 정보

임대 관계 및 기타 상세 정보는 미상으로 확인되었습니다. 정확한 현황 파악을 위한 현장 조사가 권장됩니다.

감정평가서에 기재된 지상권에 대한 세부 내용은 명시되어 있지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 문래동의 지식산업센터로, 역세권은 아니나 대중교통 및 도로 접근성이 양호한 편입니다.

유동화 물건이며 다수의 토지이용제한이 존재하지만, 건물의 용도(사무실)와 면적(42.20㎡)을 고려할 때 소규모 법인이나 개인 사업자에게 적합할 수 있습니다.

등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정이며, 임차인도 대항력이 없어 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 복합적인 토지이용계획 및 제한사항에 대한 충분한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 영등포구 문래동의 업무지구 내 위치

* 지식산업센터로서의 안정적인 수요 기대

* 건물면적 42.20㎡(약 12.76평)의 소형 면적으로 초기 투자 부담 완화

* 대항력 있는 임차인 및 인수할 권리 없음 (보증금 인수 0원)

* 차량 접근성이 용이한 도로 조건

9. 예상 입찰가

산정 근거:

감정가 267,000,000원을 기준으로 하되, 유동화 물건, 다수의 토지이용제한, 기타 미상 정보 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요하나, 본 보고서에서는 제공된 정보 및 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 다음과 같이 예상가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

(본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 추가적인 시장 조사, 권리 분석을 거쳐 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.