나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51970 [2] 서울특별시 서대문구 창천동 29-81 신촌르메이에르타운5 2층201호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 "지하철2호선 신촌역" 북동측 인근에 위치하며, 주 상업용 및 업무용 건물이 주를 이루는 신촌로변 노선상가지대로 유동인구 및 상가의 성숙도 등을 고려할 때 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선(신촌역)이 소재하는 바, 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층 지상15층 건물내 1층 101호 및 2층 201호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2005.04.01) 외 벽 : 커튼월, 화강석붙임 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 바 닥 : 타일 마감 등 창 호 : 철재프레임 강화유리 마감 등임.

이용상태

본건은 판매시설(기호1 : 공차, 기호2 : bhc치킨)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소화전설비, 화재탐지설비, 기계 식 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

14필 일단지의 완경사 부정형 토지로 업무용(오피스텔) 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1~14 공히 : 도시지역(2012-08-09), 일반상업지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대 (문의:도시관리과)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(2013-09-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025. 8.26.~2026.8.25.) 토지 기호 8~13 : 도로(접합), 건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51970 (2)

소재지: 서울특별시 서대문구 창천동 29-81, 신촌르메이에르타운5 2층 201호

건물명: 신촌 르메이에르타운5

용도: 판매시설

감정가: 2,380,000,000원

토지면적: 11.59㎡ (약 3.51평)

토지지분: 11.586㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 90.50㎡ (약 27.37평)

건물지분: 90.5㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서울축산업협동조합 (본건 경매개시 결정자)

건축물대장상 사용승인일: 2005년 4월 1일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 7층, 지상 15층 건물 내 2층 201호

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 지하철 2호선 신촌역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주 상업용 및 업무용 건물이 밀집한 신촌로변 노선상가지대로서 풍부한 유동인구와 높은 상가 성숙도를 고려할 때 양호한 편입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 2호선 신촌역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로상태:

본건 남동측으로는 폭 약 40미터 내외의 도로, 북서측 및 남서측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대)에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률(상대보호구역), 군사기지 및 군사시설 보호법(대공방어협조구역), 수도권정비계획법(과밀억제권역), 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률(폐기물매립시설 설치제한지역) 등의 제한이 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 23일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)입니다.

소멸예정 권리:

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을8, 을10), 임의경매개시결정(갑6), 가압류(갑7) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

명시된 임차인 한정우(맥스알앤티 대표)는 보증금 0원, 차임 0원으로, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 6,189,819,178원

1.3. 상권분석

주요 상권 특성:

본건이 위치한 신촌 지역은 지하철 2호선 신촌역을 중심으로 형성된 대학가 상권 및 상업 중심지로, 젊은층의 유동인구가 매우 풍부하고 다양한 소비 업종이 발달해 있습니다. 신촌로변 노선상가지대로서 가시성과 접근성이 뛰어나 상업 시설의 가치가 높습니다.

주요 이용업체:

현재 본건은 판매시설로 이용 중이며, 감정평가서 요약 상 '기호1: 공차, 기호2: bhc치킨'으로 확인됩니다. 주변에는 다양한 프랜차이즈, 식당, 카페, 의류 및 잡화 매장 등이 밀집해 있습니다.

주변 시설 검색 결과:

신촌역 주변은 연세대학교, 이화여자대학교 등 다수의 대학교가 인접해 있으며, 현대백화점, 그랜드마트 등 대형 쇼핑 시설과 CGV, 메가박스 등 문화 시설이 풍부합니다. 또한, 다양한 금융기관, 병원, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 본건 주변 상업지역에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통:

지하철 2호선 신촌역이 도보 거리에 위치하며, 주변을 경유하는 시내버스 노선이 다수 있어 서울 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설:

인근에 현대백화점, 그랜드마트 등 대형 쇼핑몰과 각종 은행, 병원, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교육시설:

연세대학교, 이화여자대학교 등 주요 대학이 인접해 있으며, 다수의 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 채권/임대차 관련 주장:

물건명세서상 특이사항으로, 2층 202호 소유주에 의하면 본건(2층 201호)과 202호 일부를 구분 없이 영업장으로 사용 중이며, 해당 전유부분에 대하여 보증금 30,000,000원, 사용료 1,300,000원을 받고 있다고 주장하고 있습니다. 비록 명시된 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 상기 주장이 사실로 확인될 경우 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인 및 대처 방안 마련이 필요합니다.

상권 경쟁 심화 가능성:

신촌 지역은 상권이 매우 발달했으나, 경쟁이 치열한 지역이기도 합니다. 향후 상권 변화나 경쟁 업종의 증가로 인해 공실 발생 또는 임대료 하락의 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물 노후화 및 유지보수:

2005년 사용승인된 건물로, 일부 노후화에 따른 시설 관리 및 수선 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 상권인 신촌역 초역세권에 위치한 판매시설로서, 우수한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상가 운영 및 임대 수익 창출이 기대되는 투자 가치가 높은 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 일괄 매각 대상 물건으로 향후 활용 방안이 다양할 수 있습니다. 다만, 인접 호실 소유주가 주장하는 잠재적 보증금 인수 부담 가능성에 대해서는 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 신촌역 인근 핵심 상업지역, 높은 집객력 확보.

* 풍부한 유동인구: 대학가와 상업지구가 결합된 배후 수요.

* 안정적 상권: 발달된 상권으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 동시 취득으로 활용도 증대.

* 편리한 교통: 지하철 및 버스 노선망 우수.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (명시된 임차인 현황 기준)

총 채권액: 6,189,819,178원

감정가: 2,380,000,000원

예상 입찰가 산정:

감정가 2,380,000,000원에서 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로, 본 물건의 입지, 상권, 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최종 제안:

상기 분석 결과, 현 시점에서 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 202호 소유주가 주장하는 보증금 30,000,000원의 잠재적 인수 부담 가능성을 반드시 사전 확인하시고, 이에 대한 리스크를 감안하여 입찰가를 최종 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.