나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경569 [1] 서울특별시 은평구 응암동 365-38 다베로 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""응암3동주민센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 새절역 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지상 6층건내
제1층 제101호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 '제1종근린생활시설(사무소)' 으로 등재되어 있으나, 현황 '주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서, ""다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대), 근린생활시설"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 전유부상 용도 '제1종근린생활시설(사무소)'으로 등재되어 있으나, 현황 '주택'으로 이용중인 것으로 탐문조사 된바 경매참여시 재확인 및 유의하기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경569 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암로16길 7-18 (응암동), 다베로 1층 101호

용도 (공부상): 제1종근린생활시설(사무소)

용도 (현황): 주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕

사용승인일: 2018년 11월 7일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

토지 지분: 23.9㎡

건물면적: 28.81㎡ (약 8.72평)

건물 지분: 28.81㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 가격

감정가: 125,000,000원

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암3동주민센터" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 가능하며, 서측 및 북측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 6호선 새절역이 인근에 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2025년 3월 21일 접수된 채권자 김재원의 강제경매 개시 결정입니다.

3.2. 주요 권리 내역

등기부상 소유권보존 등기일은 2018년 11월 13일입니다.

이후 공유자전원지분전부이전, 소유권이전(2022년 11월 9일, 매매 155,000,000원) 등기 이력이 있습니다.

채권자 김재원의 강제경매(말소기준권리) 외 동화성세무서장의 압류 이력이 등기되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 26일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 권리관계 확인에 주의가 필요합니다. 금액이 0원이라도 대항력 유무에 따라 명도 진행 시 영향을 줄 수 있으므로 반드시 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 내용이 없습니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권입니다.

건물 내에는 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 및 근린생활시설이 함께 있으며, 본건 호실은 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 주택으로 이용 중입니다.

4.2. 건물 구조 및 상태

건물은 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 본건은 1층 101호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

위생설비 및 급·배수설비 등이 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"응암3동주민센터"가 인근에 위치하고 있습니다. 주변의 구체적인 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

지하철 6호선 새절역이 인근에 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 가까이에 있어 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

본건은 공부상 제1종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현재 주택으로 이용 중입니다. 이와 같은 공부와 현황의 불일치는 추후 건물 이용이나 법적 문제 발생 시 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 인정되므로 보증금 인수 여부 및 명도 과정에서 추가적인 법적 검토와 주의가 요구됩니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었을 가능성이 있으며, 이는 복잡한 권리 관계를 시사할 수 있습니다. 정확한 공동담보 내역은 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 특이사항 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 해당 물건지 인근에 부동산 가치에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통한 정밀 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 비교적 신축 건물(2018년 준공)의 1층 상가/주택 복합 물건입니다. 지하철역 인근이라는 교통의 이점을 가지고 있으나, 공부상 용도와 현황 이용의 불일치, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 등 권리 분석 및 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 필요한 물건입니다. 공동담보 여부 또한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 지하철 6호선 새절역 인근으로 역세권의 가치를 누릴 수 있으며, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물 상태: 2018년 준공으로 건물이 비교적 신축이라 즉각적인 수선 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 활용 가능성: 현황 주택으로 이용 중인 점을 고려하여, 합법적인 용도 변경을 통해 주거 또는 근린생활시설로서의 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 125,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 김 의 보증금)

본 건은 권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 공부와 현황 용도 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재 등 리스크 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 선에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 따라서 약 100,000,000원에서 112,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 명도 비용, 세금 등 부대 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.