나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9401 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1 에이스에비뉴더퍼스트 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 능실초등학교 동측 인근에 위치하며 부근은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트단지, 근린상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층건중 2층 201호-206호로서,
외벽: 석재붙임 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 및 조사일 현재 인테리어 공사중단 상태임.(사진참조)
창호: 강호유리 창호임.

이용상태

본건 전체 현황 공실상태이며 내부공사 착공후 중단상태임.(사진참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 지하주차장설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로1류
(폭 35m-40m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안
전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 감정평가서 및 현황조사서 작성일 기준시점 공실상태이며 내부공사 착공 후 중단상태로 각 호실 설치공사가 필요한 상태이므로 감정서상의 호별 배치도 및 건축물현황도 참조.
- 현황조사서에 의하면 내부에 유치권행사 현수막이 걸려 있으나 그 성립여부는 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9401 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1, 에이스에비뉴 더퍼스트 2층 201호 (201호부터 206호까지 6개 호실)

건물명: 에이스에비뉴 더퍼스트

용도: 업무시설(오피스텔) 및 제2종 근린생활시설(일반음식점)

감정가: 811,500,000원

토지면적: 217.47㎡ (약 65.78평)

건물면적: 1124.84㎡ (약 339.95평) - 201호부터 206호까지 총 면적

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1번지에 위치한 에이스에비뉴 더퍼스트 상가 건물 중 2층 201호부터 206호까지 6개 호실입니다.

건물은 능실초등학교 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 지상 10층, 지하 4층 규모이며, 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건이 속한 토지는 사다리형의 평지로 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

건물은 동측 약 40m 폭의 대로와 서측 약 20m 폭의 중로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로1류 및 중로1류에 접하며, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 비행안전구역에 포함된 점은 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 31일 접수된 우리은행 근저당 (을1, 채권액 5,880,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 내용은 명시되어 있지 않습니다. 권리 취득 시 해당 지상권의 존재 여부 및 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 아시아레저개발주식회사 (대표: 김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 03월 04일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 건에서 인수할 임차인 보증금은 없습니다.)

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 6,041,582,200원입니다. (주요 채권: 우리은행 근저당 58.8억, 주식회사 지안아키텍 가압류 1.6억, 우리은행 임의경매 50.7억 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 호매실동 일대는 아파트 단지와 근린상가가 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다. 능실초등학교 인근으로 유동인구 및 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 분석

건물의 주요 용도가 업무시설(오피스텔) 및 제2종 근린생활시설(일반음식점)이므로, 관련 업종에 대한 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

현재 건물 내부 공사가 중단된 공실 상태로, 공사 완료 및 정상화 시점에 따라 상권 내에서의 활용도와 경쟁력이 달라질 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 다수의 근린상가가 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

능실초등학교가 가까이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타 시설

주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

현재 건물 내부에 유치권을 주장하는 현수막이 게시되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으므로 취득 전 반드시 사실 관계를 확인해야 합니다.

6.2. 공사 중단 상태

본 물건은 내부 공사가 착공 후 중단된 상태이며, 각 호실의 설치 공사가 필요한 미완성 상태입니다. 준공 및 완공까지 상당한 공사비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.3. 공실 및 임대 관련

현재 건물 전체가 공실 상태이며, 임대 관계는 미상입니다. 향후 공실 해소 및 임대 수익 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 비행안전구역

본 물건이 속한 지역은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축물의 증축, 개축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 에이스에비뉴 더퍼스트의 2층 일부(201호-206호)로, 현재 공사 중단 및 공실 상태입니다.

내부 공사 미완료, 유치권 불분명, 임대 관계 미상 등 여러 리스크 요소를 안고 있습니다. 정상적인 건물 사용 및 임대 수익 창출까지는 상당한 시간과 비용 투자가 필요할 것으로 보입니다.

그러나 능실초등학교 인근의 입지, 상업 및 업무 시설 밀집 지역이라는 점, 양호한 도로 접근성 등은 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 상당한 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

따라서, 본 물건은 즉각적인 수익보다는 장기적인 관점에서 가치 상승을 노리는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 호매실지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 현재 공사 중단 및 공실 상태로 인해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

* 업무시설 및 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 폭넓은 임대 수요 충족 가능성.

* 주변 아파트 단지 및 상업 지역과의 연계성을 통한 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가 산정

본 건은 임차인 인수 보증금이 없는 물건입니다 (인수 보증금 합계: 0원).

감정가: 811,500,000원

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 제반 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 향후 필요한 공사비 (마감 공사, 설비 공사 등)

* 유치권 성립 시 이를 해결하기 위한 비용

* 공실 기간 동안의 금융비용, 관리비 등

* 수원시 권선구 호매실동 일대 유사 물건의 시세 및 임대료 수준

* 지역 개발 계획 및 상권 활성화 전망

상기 고려사항들을 바탕으로, 감정가를 기준으로 하되 현 상태의 리스크를 반영하여 신중하게 접근해야 합니다. 예상 공사비, 명도 관련 비용 등을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.