나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13394 [1] 경기도 화성시 새솔동 99-2 백산타워 1층107호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "송린초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 근린생활시설, 업무시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여
대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상6층 (사용승인 2019.11.21) 건물로
외벽 : 강화유리 마감 등
내벽 : 강화유리, 타일마감 등
창호 : 섀시 창호 등

이용상태

소매점(상호 풍년밥집)으로 이용중이나 현재 영업을 하고 있지 않는 것으로 보임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

대상 건물의 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류(폭 35m-40m)(대로1류)(접함),
중로2류(폭15m-20m)(중로2류)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>. 성장관리권역<수도권정비계획법>,

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

. - 제시외 물건 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13394 (1)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 99-2 백산타워 1층107호

용도: 판매시설

감정가: 822,000,000원

토지면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

토지지분: 12.96㎡ (약 3.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.00㎡ (약 12.40평)

건물지분: 41㎡ (약 12.40평)

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남동농업협동조합

특이사항: 별도등기

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "송린초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

1.2. 3. 건물의 구조

건축물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 지하2층/지상6층 건물로 2019년 11월 21일에 사용승인되었습니다. 외벽은 강화유리 마감 등, 내벽은 강화유리, 타일 마감 등, 창호는 섀시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

1.2. 4. 이용상태

소매점(상호 풍년밥집)으로 이용 중이나 현재 영업을 하고 있지 않은 것으로 파악됩니다.

1.2. 5. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로, 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 7. 인접 도로상태

대상 건물의 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)에 속해 있으며, 대로1류(폭 35m-40m) 및 중로2류(폭15m-20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약

* 소유권보존: 백태주 (2019.12.20)

* 소유권이전: 김정미 (2021.02.26, 매매 700,000,000원)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2021.02.26, 648,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 백태주 (2021.03.08, 72,000,000원, 말소)

* 압류: 화성세무서장 (2024.04.15, 말소)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2024.08.14, 14,990,000원, 말소)

* 임의경매: 남동농업협동조합 (2024.12.10, 542,109,026원, 말소) - 본 경매 개시 결정.

* 압류: 화성시 (2025.02.28, 말소)

총 등기부채권액은 734,990,000원입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2020.09.21

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없습니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 3. 말소기준권리

을구 3번 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2021.02.26 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매개시결정 등기(남동농업협동조합)를 포함하여 을구의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 화성시 새솔동은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 신도시 지역으로, 송린초등학교 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 젊은 연령층이 많은 주거 밀집 지역의 특성을 보이며, 근린생활시설 및 상업 시설이 함께 발달하고 있습니다.

1.4. 2. 인접 상권

물건 자체는 소매점 용도로 이용되었으나 현재 영업 중단 상태입니다. 주변으로는 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보 가능성이 있습니다.

1.4. 3. 혐오시설 및 기타

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으며, 일반적인 상업 및 주거 혼합 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육시설

인근에 송린초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 2. 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 3. 교통 접근성

대상 물건까지 제반 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 제시외 건물

건물 면적 외에 18.00㎡ (약 5.45평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 추가 수익이나 활용이 가능할 수 있으나, 관련 법규 및 정확한 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 2. 영업 중단 상태

현재 소매점(풍년밥집)으로 이용되었던 해당 호실은 영업을 중단한 상태입니다. 재영업 또는 임대 시 공실 위험 및 신규 임차인 확보 노력이 필요합니다.

1.6. 3. 별도등기

특이사항 및 특수물건정보에 '별도등기'가 명시되어 있습니다. 이는 등기부등본상 표기되지 않은 별도의 권리나 사항이 존재할 수 있음을 의미하므로, 정확한 내용을 확인하기 위한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 4. 토지이용계획 제약

물건이 일반상업지역, 대로1류 및 중로2류에 접해 있으나, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역 등 일부 제한사항이 존재하여 향후 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 새솔동의 송린초등학교 인근에 위치한 판매시설로, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이며 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 속해 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차인의 보증금은 없으나, '별도등기' 표기가 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 또한, 현재 영업 중단 상태인 점과 제시외 건물의 존재는 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 사용승인)로 건물 노후도가 낮음.

* 송린초등학교 인근에 위치하여 주변 지역의 잠재적 수요 기대.

* 대로 및 중로에 접한 좋은 입지 조건.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 권리관계 취득 가능.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가(822,000,000원)와 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(별도등기 관련 확인 비용 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 인수 보증금이 없어 해당 부담은 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 상권 및 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 사례 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.