나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101734 [2] 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트형공장(지식산업센터), 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설의 접근성 등을 고려할 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상14층 건내
1층 115호, 116호, 117호로서
외벽: 일부 석재 붙임 마감, 복합판넬 마감 및 강화유리 마감등,
창호: 페어그라스 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상
기호1: 제1종근린생활시설(소매점),
기호2 및 기호3: 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 기호2 및 기호3은 일단의 영업장(상호:강남교자)의 상태임.

설비내역

공용의 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 대로와 접하며 남측 및 동측으로 각각 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-132)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 목록2,3이 벽체를 터서 '강남교
자'상호로 1개의 영업장으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경101734 (2)

소재지: 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 1층 116호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 2,150,000,000원

토지면적: 32.18㎡ (약 9.74평)

건물면적: 100.44㎡ (약 30.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2409유동화전문유한회사

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트형공장(지식산업센터), 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설의 접근성 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 건물 서측으로 대로와 접하고 있으며, 남측 및 동측으로는 각각 중로와 접하고 있어 차량 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (우리은행, 2023-08-04)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김하연

보증금: 40,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-02-14

대항력: 없음

* 임차인: 유한회사초록동색 (대표: 유지연)

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023-09-21

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사리코비즈 (대표: 이태영)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-07

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 명시되지 않아 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사 어번알 (대표: 이태영)

보증금: 0원

차임: 6,400,000원

전입일자: 2020-06-19

대항력: 있음

비고: 보증금이 명시되지 않아 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

지역 특성:

본 물건이 위치한 화성시 영천동 일대는 아파트형공장, 오피스텔, 아파트 등 주거 및 업무 시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 다양한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주요 업종 및 이용 현황:

본 물건은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으며, 실제로는 목록 2, 3호(116호)가 벽체를 터서 '강남교자'라는 상호로 하나의 영업장으로 이용되고 있습니다 [cite: user provided info]. 이는 특정 외식업종의 운영 및 집객력에 대한 잠재적 가능성을 시사합니다.

주변 상권:

인근의 지식산업센터와 주거 단지로부터의 유동인구를 흡수할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

편의시설:

주변에 주거 및 업무 시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 구체적인 혐오시설이나 특별한 편의시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

교통:

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재:

주식회사리코비즈와 주식회사 어번알은 대항력 있는 임차인입니다. 이들의 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 계약 내용과 보증금, 차임 지급 관계 등을 철저히 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

이용 현황과 공부상 내용 차이:

집합건축물대장상 용도와 달리, 목록 2, 3호가 벽체를 터서 '강남교자' 상호로 하나의 영업장으로 이용 중인 점은 추후 원상복구 명령이나 행정적 제재의 대상이 될 수 있는 리스크가 있습니다.

유동화 물건:

본 물건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 관련 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동의 복합 상권 내에 위치한 근린상가로, 주변의 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지 등 다양한 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 실제 계약 조건에 대한 확인이 필수적입니다. 또한, 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 차이로 인한 행정적 이슈 발생 가능성도 고려해야 합니다.

따라서 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 철저한 현장 조사를 통한 명도 가능성 검토 및 법률적 리스크 분석이 선행되어야 할 것입니다. 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

8. 투자 포인트

다양한 용도의 시설이 혼재하는 지역의 근린상가로, 업종 선택의 폭이 넓습니다.

'강남교자' 상호로 단일 영업장으로 운영 중인 점은 해당 상권에서의 영업 성공 가능성을 일부 시사합니다.

지식산업센터 및 주거 시설 밀집 지역의 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원으로 산정되므로, 별도의 보증금 인수액은 없습니다. 그러나 예상 입찰가는 물건의 현장 상태, 주변 시세, 명도 가능성, 임차인과의 협상 결과, 향후 시장 전망 등 다양한 요인을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.