나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3287 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 622 다사한일유앤아이아파트 105동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원감정 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 다사중학교 북서측에 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 25층 내 2층 202호 1개 호수로서, 사용승인일 : 2009.01.16. 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측 및 남서측으로 폭 약 20미터, 북동측으로 폭 약 10미터 및 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-23)(어울림유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-08)(다사중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-23)(어울림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역) <수도법>, 침수위험지구(2025-05-30)<자연재해대책법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3287 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 622 다사한일유앤아이아파트 105동 2층202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 323,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 56.82㎡ (약 17.2평)

* 건물면적 (분양면적): 119.37㎡ (약 36.1평)

* 전용면적 (추정): 약 84.86㎡ (약 25.6평) - JSON 데이터 기반 추정

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 다사한일유앤아이

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 기와

* 총 층수: 25층

* 해당 층수: 2층

* 사용승인일: 2009년 1월 16일

* 건물 총 대지 면적: 31,222㎡

* 해당 동 연면적: 15,939.89㎡

* 해당 동 세대수: 131세대

* 전체 단지 세대수: 678세대

* 총 주차 대수: 922대 (JSON 건축물표제부 데이터 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 다사중학교 북서측에 인근하여 소재합니다.

* 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 편의시설 접근성

* 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로망

* 단지 북서측 및 남서측으로 폭 약 20미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3287 (1)

* 물건 종류: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 본 물건의 말소기준권리는 2018년 12월 10일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(을13)입니다.

* 말소기준권리보다 앞선 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 등기 내용:

* 소유권이전: 배현숙 (2013.06.24), 민경애 (2016.10.28), 배현숙 (2017.08.09)

* 근저당권: 삼성생명보험주식회사 (2018.12.10, 250,250,000원), 삼성생명보험주식회사 (2020.12.02, 44,000,000원)

* 가압류/압류: 롯데카드 (2025.07.22), 신용보증기금 (2025.07.29), 남대구세무서장 (2025.08.11), 대구신용보증재단 (2025.08.13), 신한카드주식회사 (2025.09.01) - 모두 말소 처리됨

* 임의경매개시결정: 삼성생명보험 (2026.03.09) - 말소기준권리 이후 신청된 임의경매

3.3. 채권 총액

* 등기부상 채권 총액: 509,933,245원

* 말소기준권리 채권 총액: 294,250,000원 (근저당 2건 합계)

* 추가로 임의경매 신청 채권액(251,938,590원)이 있으나, 이는 채권 총액 산정 시 중복될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 현장 방문 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 단지 인근으로 다수의 아파트단지가 밀집해 있으며, 소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 다사중학교가 인근에 위치하고 있으며, 어울림유치원이 있어 자녀 교육 환경으로 적합한 편입니다.

* 편의시설: 단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소) 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활의 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주차시설

* 단지 내 총 922대의 주차가 가능하며, 기계식 지하 주차 797대, 기계식 옥외 주차 125대로 구성되어 있습니다. (JSON 데이터 기준)

* 아파트 정보에 기재된 지상 6대, 지하 20대, 합계 125대는 단지 전체 주차 대수와 상이하여, JSON 데이터를 기준으로 판단합니다.

5.3. 부대시설

* 전기차 충전기 (지상 10대, 지하 9대)가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제약

* 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 특정 업종의 설립이나 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 다사중학교 및 어울림유치원 인근에 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 자연재해 위험

* 본건은 「자연재해대책법」에 따른 침수위험지구(2025-05-30 지정)로 분류되어 있어, 집중호우 시 침수 피해 발생 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가치 평가 및 투자 결정에 중요한 고려 사항이 됩니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

* 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 월세 등은 어떻게 되는지 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 기타 (혐오시설 등)

* 주변 지역에 대해 지도 서비스 등을 통해 확인한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 장기적인 도시 계획이나 주변 개발 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 준신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 '침수위험지구'로 지정되어 있다는 점과 2층이라는 점, 그리고 임대차 관계가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이라 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 만족도가 높습니다.

* 다사중학교 등 교육 시설 및 근린생활시설과의 접근성이 좋습니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 323,000,000원 대비 최근 실거래가(84.86㎡ 기준 210,000,000원 ~ 223,000,000원)를 고려할 때, 본건(119.37㎡)의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 침수위험지구라는 점과 2층이라는 점, 임대차 관계 불확실성 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 245,000,000원 (2억 4천 5백만원)

이는 감정가의 약 76% 수준으로, 시장 가격 및 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.