나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100543 [1] 대구광역시 수성구 범어동 22-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 '동천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독, 다가구주택 등으로 형성된 주택지대이고, 여타일대는 법원유관업종 사무실 및 일반음식점, 소매점 등으로 형성된 후면상가지대로서, 위치 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통수단이용등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방하지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> (하천)은 건설과{666-2994} 확인.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소재하는 제시외건물 기호 ㉠은 귀 감정목적 등을 고려하여 개략적인 실측에 의한 면적 사정후 감정평가하였으니, 경매 진행시 소유권 및 일괄처분 여부를 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층건으로서, 외벽 : 화강석 및 스톤코트마감 등 내벽 : 자기질타일 및 벽지마감 등 바닥 : 대리석물갈기, 데코타일, 자기질타일깔기 등 창호 : 하이샷시 이중창호마감 등임.

이용상태

다가구주택 1층 : 계단실, 창고 2층 : 다가구주택 3층 : 다가구주택 4층 : 다가구주택 5층 : 다가가주택

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물 기호 ㉠이 소재하고, 동일인 소유 물건으로 탐문조사됨.

공부와의 차이

제시목록상 본건 건물 1층, 2층, 5층내 '사무실' 부분은 실제 1층은 '창고, 2층, 5층은 '(다가구)주택' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함. 1층, 2층, 5층 내 사무소 부분은 실제 1층은 창고, 2층 및 5층은 다가구주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경100543 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 범어동 22-4 (도로명: 대구광역시 수성구 동대구로73길 28-9)

* 용도: 건축물대장상 주용도는 단독주택이며, 다가구(4가구) 및 근린생활시설로 이용중인 복합 용도 건물입니다. 경매 정보상으로는 1층 창고, 2, 3, 4, 5층 다가구주택으로 명시되어 있습니다.

* 건물 사용승인일: 2017년 9월 28일

* 감정가: 1,081,582,200원

* 토지면적: 100.20㎡ (약 30.30평)

* 건물면적: 249.79㎡ (약 75.56평)

* 제시외건물면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동대구농업협동조합 (본 경매 개시 신청 채권자)

* 말소기준권리 설정 채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 범어동 '동천초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 다가구 주택 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 이면으로는 법원 관련 사무실, 일반 음식점, 소매점 등 상업 시설이 발달한 후면 상가지대와 접하고 있습니다. 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 원활하며, 인근 지역의 대중교통 이용 편리성을 고려할 때 교통 여건은 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 세장형(직사각형)이며, 인접 대지 및 도로와 등고 평탄한 상태로 현재 주거용 건물 부지로 활용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 토지의 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 방하 지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동천초등학교)으로 지정되어 있습니다. 또한, 건설과에서 확인이 필요한 '하천' 관련 규제가 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 9월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권 최고액 3억 6천만원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기사항 요약:

* 위 근저당권 외 웰컴저축은행의 가압류(2025년 8월 28일, 43,234,132원) 및 동대구농업협동조합의 임의경매개시결정(2026년 3월 4일, 324,562,831원)이 등기되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 403,234,132원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* INIGOSHANNON: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-05, 대항력 없음.

* 권민지: 보증금 4,000,000원, 차임 290,000원, 전입일자 2024-06-03, 확정일자 2024-06-04, 대항력 없음.

* 김남희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-09-29, 대항력 없음.

* 이병용: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-30, 대항력 없음.

* 이종희: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-08, 확정일자 2026-05-07, 배당신고일자 2026-05-08, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-23, 확정일자 2024-08-13, 배당신고일자 2026-09-08, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건은 '동천초등학교' 인근의 주택지대와 법원 관련 사무실, 일반음식점, 소매점 등이 혼재된 상가지대가 접해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 지역 용도: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 이용 가능성이 높습니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 '단독주택(다가구(4가구) 및 근린생활시설)'으로 등재되어 있어, 다가구 주택 임대 사업 및 근린생활시설 운영을 통한 수익 창출이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 상가지대로 인해 다양한 소매점, 음식점 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육환경: '동천초등학교'가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. (다만, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.)

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 및 현황 불일치: 건축물대장상의 주용도는 '단독주택(다가구 및 근린생활시설)'이나, 경매 정보상으로는 1층 창고, 2층 및 5층 다가구주택 등으로 기재되어 있으며, 과거 '사무실'이었던 부분이 변경된 것으로 보입니다. 이러한 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이 및 변경 사항은 추후 건축물 관련 규제나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 본건 지상에 제시외 건물(기호 ㉠)이 존재하며, 이에 대한 감정평가액이 포함되어 있습니다. 해당 건물의 정확한 소유권 관계 및 일괄 처리 여부는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역임에도 불구하고 방하 지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동천초등학교) 등의 추가적인 토지 이용 제한이 존재합니다. 또한, '하천' 관련 규제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 관계: 현재까지 파악된 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 보이나, 임대차 관계의 정확한 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 범어동에 위치한 5층 다가구주택(건축물대장상 단독주택)으로, 감정평가액은 1,081,582,200원입니다. 토지 약 30.30평, 건물 약 75.56평 규모이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다. 또한, 현재 파악된 모든 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물대장과 실제 이용 현황 간의 차이, 제시외 건물의 존재, 그리고 토지 이용 제한 사항 등은 투자 전반에 걸쳐 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구 범어동은 주거 및 상업 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 다양한 수익원: 다가구 주택 임대 사업과 근린생활시설 운영을 통한 복합 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되므로 권리 상 안전성이 높습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 시세 조사, 현장 답사, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 제공된 정보만으로는 산정이 어렵습니다.

다만, 제시된 감정가는 1,081,582,200원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰 시 별도의 인수 보증금은 발생하지 않습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.