나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50337 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 수하임2차 제201동 제15층 제1501호이며, 주위는 아파트단지, 공공기관, 학교 및 근린생활시설 등이 소재한 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상28층건 중 15층 1501호로서, 외벽 : 석재마감, 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측에 왕복6차선, 동측에 왕복2차선 포장도로에 접하며 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50337 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 15층1501호

용도: 오피스텔

감정가: 242,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지지분: 16.0302㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.12㎡ (약 25.45평)

건물지분: 84.1151㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보 (제공된 정보에 따라 해당 물건 외 공동담보 목록은 확인되지 않음)

주의사항: 미납 관리비 있음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 수하임2차 제201동 제15층 제1501호입니다. 주위는 아파트단지, 공공기관, 학교 및 근린생활시설 등이 소재한 중심상업지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건이 속한 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 아파트단지 북측에 왕복 6차선, 동측에 왕복 2차선 포장도로에 접하며 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 건물 정보

* 건물명: 수하임2차

* 동/호수: 201동 15층 1501호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상28층 건물 중 15층입니다.

* 마감: 외벽은 석재 마감, 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

* 설비내역: 일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 준공일자: 2020년 07월 08일

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2022-11-07, 권리금액: 101,280,000원)

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당 (을1)

* 이시훈 주택임차권 (을2)

* 주택도시보증공사 가압류 (갑2)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 상)

* 인수할 권리 (총 보증금 합계): 0원

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 이 )

* 보증금: 161,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-26

* 확정일자: 2024-03-27

* 배당신고일자: 2025-01-24

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2)은 말소기준권리보다 늦지만, 등기부등본상 말소예정으로 표시되어 있으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 미납 관리비: 738,950원 (2026.03.19 현황조사일 기준)

* 주의: 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있는 부분이므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 납부 내역 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 본 건이 소재한 광양시 중동 일대는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 중심상업지역입니다.

* 다양한 편의시설 및 상업시설이 인접해 있어 배후수요 확보에 유리하며, 오피스텔 및 업무시설로서의 가치가 높은 지역으로 분석됩니다.

* 향후 지역 개발 계획 등 외부 요인에 따라 상권의 성장 가능성을 보유하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 주요 시설: 동광양중학교가 인근에 위치하고 있으며, 롯데마트 등 대형마트와 병원, 은행 등 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 단지 내 차량 진출입이 원활합니다.

* 교육: 동광양중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경으로도 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 현황 조사일 기준 738,950원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 확인 및 정산 계획 수립이 필요합니다.

* 채권 총액: 등기부 상 총 채권액이 약 12억 6천 5백만원으로, 감정가(2억 4천 2백만원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 취하 가능성은 낮으나, 채권자들의 이해관계에 따라 경매 진행 상황이 변동될 수 있음을 시사합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 기재되어 있으나, 해당 경매 사건 외 공동담보로 묶인 다른 물건에 대한 정보는 제공되지 않아 추가적인 위험 요인 파악이 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중심상업지대에 위치한 비교적 넓은 면적의 오피스텔입니다. 교통, 편의시설, 교육 환경 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 중심상업지구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수되는 권리 부담은 없어 비교적 명확합니다. 다만, 미납 관리비 인수 여부와 공동담보에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 중심상업지대에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 84.12㎡ (약 25.45평)의 넓은 전용 면적을 갖춘 오피스텔로 희소성이 있을 수 있습니다.

* 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석으로 명도 관련 위험이 적습니다.

* 주변 시세 및 공급 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 가격에 낙찰받는다면 안정적인 투자가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 242,000,000원

인수할 보증금: 0원

미납 관리비: 738,950원 (인수 여부 확인 필수)

오피스텔 매매/임대 정보 JSON이 제공되지 않아 정확한 현 시세 분석에 한계가 있습니다. 본 물건은 비교적 넓은 면적(84.12㎡)을 가진 오피스텔로, 광양시 중심상업지대의 입지를 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

경매 시장에서 경쟁 물건의 수, 유찰 횟수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

추정 예상 입찰가: 감정가 수준인 242,000,000원 내외를 기준으로, 미납 관리비 인수 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.