나이스옥션 법원경매 순천 2026타경67 [1] 전라남도 보성군 보성읍 보성리 214-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 보성읍 보성리 소재 "보성 천주교 성당" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택 등이 소재하는 기존주택지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

본건 일련번호 (1)은 유사 사다리형 평지의 단독주택 부지 등으로 이용중이고, 일련번호 (2)는 유사 사다리형 평지의 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 동측 및 서측으로 각각 중로한면 및 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 일련번호(1) 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구 역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보 존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 일련번호(2) 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (3-가)은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 타일 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등, 일련번호 (3-나)은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 타일 붙임 및 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

일련번호 (3-가)은 단독주택으로 이용중이고, 일련번호 (3-나)는 화장실로 이용중임.

설비내역

일련번호 (3-가)은 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

"지적및 건물개황도, 감정평가액 산출근거 및 결정의견" 참조하시기 바람

공부와의 차이

본건 일려번호 (3-가), (3-나)의 건축물 소재지가 귀 의뢰목록, 등기사항전부증명서, 일반건축물대장상 '전라남도 보성군 보성읍 보성리 214-13, 216번지'로 표시되어 있 으나, 토지대장상 '전라남도 보성군 보성읍 보성리 216번지'는 1995년 04월 06일 '전 라남도 보성군 보성읍 보성리 214-13번지'로 합병되어 현황상 '전라남도 보성군 보성 읍 보성리 214-13, 214-1번지 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함, 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경67 (1)

소재지: 전라남도 보성군 보성읍 보성리 214-1

용도: 단독주택

감정가: 175,399,060원

토지면적: 412.00㎡ (약 124.63평)

건물면적: 78.57㎡ (약 23.77평)

건물 제시외면적: 35.60㎡ (약 10.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함, 컨테이너 매각 제외.

건축물표시: 본건 건물은 건축물대장 및 등기사항전부증명서상 '보성읍 보성리 214-13, 216번지'에 소재하는 것으로 되어 있으나, '보성리 216번지'는 '보성리 214-13번지'로 합병되어 현황은 '보성읍 보성리 214-13, 214-1번지' 양 지상에 소재함.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 보성군 보성읍 보성리 소재 "보성 천주교 성당" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대로 주위 환경은 무난함.

차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 무난함.

토지는 유사 사다리형 평지로 이용 중임.

토지는 동측 및 서측으로 각각 중로한면 및 세로(불)에 접함.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2007년 7월 20일자 보성축산업협동조합의 근저당권 (을3)

본 경매는 2026년 3월 10일자 보성축산업협동조합의 임의경매개시결정 (갑15)으로 개시되었음.

말소기준권리보다 선순위 권리인 소유권이전 (갑1) 외에는 모두 말소 대상이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

총 채권액은 토지 및 건물 등기부 요약상 146,881,735원임.

임차인 현황:

* 임차인: 주성규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최연형

보증금: 5,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2018-04-27

배당신고일자: 2026-06-08

대항력: 없음

비고:

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원. 위 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없음.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 주택가에 위치하며, 주변에 "보성 천주교 성당"이 소재하여 조용한 생활 환경을 형성하고 있음.

주변은 단독주택들이 밀집한 지역으로, 상업 시설보다는 주거 기능에 집중된 상권임.

1.4. 생활정보

단독주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적임.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 별도 확인 필요.

주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 보성읍 중심 시가지로 이동하여 이용 가능할 것으로 예상됨.

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 언급되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장 및 등기부상의 주소와 실제 현황 지번이 불일치함. 본건은 '보성읍 보성리 214-13, 214-1번지' 양 지상에 소재하므로, 관련 서류 및 현장 확인 시 혼동 가능성이 있음.

매각물건에 제시외 건물 및 수목은 포함되나, 컨테이너 1동은 매각에서 제외됨. 태양광 발전설비는 매각에 포함됨. 이는 명확히 확인 및 고려해야 할 사항임.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

중복병합사건으로, 경매 진행 과정이 다소 복잡할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 보성군 보성읍의 주택 밀집 지역에 소재한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(412.00㎡)이 강점임.

권리 분석상 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능하며, 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있음.

다만, 건축물 대장 주소 불일치 및 제시외 건물 포함/제외 사항, 토지 이용 제한 사항 등을 면밀히 확인하고 입찰에 참여해야 함.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (412.00㎡)을 활용한 건축 또는 증축 가능성.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

전원생활 또는 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(연립/다세대 주택)는 본건 단독주택, 특히 넓은 토지 면적과의 직접적인 비교에 한계가 있음.

JSON 데이터 상의 거래가는 3050만원 ~ 5,800만원 수준으로, 본건의 감정가(175,399,060원)와는 상당한 차이를 보임. 이는 주택 유형, 토지 면적, 거래 시점 등의 차이로 인한 것으로 판단됨.

본건은 넓은 토지(412㎡)를 보유한 단독주택임을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보임.

따라서, 보수적으로 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안함.

예상 입찰가 범위: 148,000,000원 ~ 166,000,000원.

단, 최종 입찰가는 본건의 현황, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.