나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50344 [1] 전라남도 여수시 덕충동 1744-1 성학아파트 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 여수시 덕충동 소재 여수중앙여자고등학교 북동측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 703호(복도식, 남향)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비과 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트부지는 부정형의 완경사지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복 4차로의 중로에 접하고 서측과 북측으로 폭 5~6m의 포장도로에 접하며 남측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 건물부지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙여자중고등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지분 매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 순천지원 2026타경50344 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 덕충동 1744-1, 성학아파트 7층 703호

* 건물명: 성학아파트

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 31,500,000원

* 토지면적: 34.30㎡ (약 10.37평)

* 토지지분: 8.575㎡ (약 2.59평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) - 전용면적

* 건물지분: 21.245㎡ (약 6.43평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (1/4 지분으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건 아파트는 전라남도 여수시 덕충동 소재 여수중앙여자고등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존 주택지대이며, 주변 환경은 보통입니다.

* 아파트 부지는 부정형의 완경사지이며, 아파트 및 부대복리시설 부지로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 7층 703호(복도식, 남향)입니다.

* 건물 외벽은 콘크리트 위 페인트칠, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창으로 마감되었습니다.

* 건물 내에는 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전이 설치되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 아파트 단지 남측으로 왕복 4차로의 중로에 접하고, 서측과 북측으로는 폭 5~6m의 포장도로에 접하여 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 건물부지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(여수중앙여자고등학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 을구 2번: 전세권설정 (1995-06-20), 권리자: 이우진, 권리금액: 26,000,000원, 말소: 인수 (말소기준권리)

* 갑구 1번: 소유권이전 (1997-06-10), 권리자: 박애자

* 갑구 12번: 압류 (2025-07-17), 권리자: 여수시, 말소: 말소

* 갑구 13번: 소유권이전 (2026-02-04), 권리자: 이우정외 3명, 비고: 상속

* 갑구 14번: 강제경매 (2026-03-12), 권리자: 주식회사대한채권관리대부, 권리금액: 9,375,833원, 말소: 말소 (본건 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 26,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이우진)

* 보증금: 26,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권자로서 말소기준권리가 되며, 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 을구 2번 전세권설정 (1995-06-20, 이우진, 26,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 2번 전세권설정등기(1995.06.20)는 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 기존 주택지대에 위치하여 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 단지 내 아파트로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 인근에 여수중앙여자고등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 도심 및 외부 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 토지 및 건물 지분 매각 건으로, 낙찰 시 소유권 행사 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수 신고 및 특별매각 조건이 존재하며, 공유자 우선매수권 행사에 따른 변수가 발생할 수 있습니다. (1회 제한)

* 여수시 전반적으로 자원회수시설(쓰레기 소각장) 건립 관련 논란이 있는 것으로 파악됩니다. 이는 지역 환경 및 개발 계획에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 고려될 수 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 불확실합니다.

* 건물이 1990년에 사용승인되어 연식이 상당한 편입니다.

7. 종합 의견

* 여수시 덕충동에 위치한 성학아파트의 지분 경매 물건으로, 주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 다만, 지분 매각 건이라는 점과 1990년 준공된 건물이라는 점, 그리고 인수되는 전세권(26,000,000원)이 있다는 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 지분 매각으로 인해 낙찰 후 소유권 행사 및 명도 과정에서 복잡성이 예상되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각 특성상 전체 소유권 매각 대비 저렴한 초기 투자 비용으로 접근 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 여수시 덕충동은 기존 주택지대로서 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 단지 내 편의시설 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 31,500,000원이며, 이는 전체 부동산의 감정가로 추정됩니다.

* 경매 대상은 토지 및 건물 지분(1/4 지분으로 추정)이므로, 지분 가치는 약 7,875,000원 (31,500,000원 / 4)으로 산정할 수 있습니다.

* 매수인에게 인수되는 전세권 26,000,000원이 존재하므로, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수되는 전세권을 더한 금액이 됩니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 입찰가는 지분 자체의 가치에 기반하여 산정해야 합니다.

* 위 지분 가치와 물건의 특성(지분 매각, 인수되는 전세권)을 고려할 때, 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰 범위: 약 6,000,000원 ~ 8,000,000원 수준에서, 총 취득 비용(입찰가 + 26,000,000원)을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. (참고: 총 취득 비용은 32,000,000원 ~ 34,000,000원 수준이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.