나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50323 [1] 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 215-3 고흥 센트럴파크 1차 3층1311호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 소재 고흥공용버스터미널 서측 인근에 위치하며, 주 위에 단독주택, 공동주택, 아파트, 점포 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 버스터미널 등이 소재하여 일반적 인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 중 3층 1311호로서, 외벽 : 석재마감 및 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인트 등 마감, 창호 : 하이샷시창호임

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설 비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 순천지원 2026타경50323 (1)

3. 소재지: 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 215-3 고흥 센트럴파크 1차 3층 1311호

4. 용도: 도시형생활주택

5. 감정가: 123,000,000원

6. 토지면적: 20.06㎡ (약 6.07평)

7. 토지지분: 20.0637㎡

8. 토지 제시외면적: 0.00㎡

9. 건물면적: 50.90㎡ (약 15.40평)

10. 건물지분: 50.9022㎡

11. 건물 제시외면적: 0.00㎡

12. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

13. 경매구분: 부동산 강제경매

14. 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1. 본건은 전라남도 고흥군 고흥읍 서문리 소재 고흥공용버스터미널 서측 인근에 위치합니다.

2. 주변에 단독주택, 공동주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

3. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 버스터미널이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

4. 본건 북측으로 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

5. 토지이용계획상 일반상업지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있어 도시 기반 시설 접근성이 양호합니다.

6. 가축사육제한구역(모든 축종)에 해당될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1. 소유권보존: 주식회사센트럴파크 (2018-05-03)

2. 전세권설정: 주택도시보증공사 (110,000,000원, 2023-01-16) - 말소기준권리이며, 매각 후에도 인수되는 권리입니다.

3. 강제경매: 주택도시보증공사 (114,563,239원, 2026-03-10) - 본 경매를 개시한 권리입니다.

4. 기타 채권 총액: 110,000,000원 (전세권 금액 기준)

5. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 설정 등기자로, 해당 권리는 인수됩니다.

6. 인수되는 권리: 전세권 (110,000,000원)

7. 매각으로 소멸되는 권리: 강제경매 개시 결정 등기 등 (말소기준권리보다 후순위 권리들)

1.3. 상권분석

1. 본건은 고흥읍 중심부에 위치하며, 고흥공용버스터미널 인근으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

2. 다양한 종류의 주택과 점포들이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

3. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 시설 이용 및 개발 가능성이 있습니다.

4. 최근 매매 정보에 따르면 유사 건물(연립, 다세대)의 거래가액이 57,000,000원부터 405,000,000원까지 폭넓게 분포하고 있어, 해당 건물의 연식, 면적, 상태에 따른 가치 편차가 클 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

1. 건물은 철근콘크리트구조이며, 8층 건물 중 3층에 위치합니다.

2. 도시형생활주택으로 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 일반적인 주거 형태입니다.

3. 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

4. 가장형 평지 위에 건축되어 토지의 형상 및 이용상태가 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 가장 중요한 리스크는 전세권 110,000,000원이 매각 후 인수되는 권리라는 점입니다. 즉, 낙찰자는 이 금액을 추가적으로 부담하거나, 전세권자가 이를 만족받지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

2. 제공된 JSON 데이터의 최근 거래 사례들은 건물 연식, 면적, 층수 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 특히, 2022년식 고흥라포레에클라의 거래가액(40,500만원)은 본건과 비교하기 어려운 수준으로 보입니다.

3. 최근 거래된 연립주택들의 거래가액이 5,700만원에서 14,000만원까지 분포하고 있는데, 본건의 감정가(12,300만원) 및 인수되는 전세권(110,000,000원)을 고려했을 때, 시장 가치와 경매 제시 가액 간의 괴리가 있을 수 있습니다.

4. 가축사육제한구역 지정은 축산업 관련 시설 운영에 제한을 줄 수 있습니다. (본건 용도가 주택이므로 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.)

5. 고흥읍 서문리 215-3 일대에 혐오시설이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

1. 본건은 고흥읍 중심부에 위치한 도시형생활주택으로, 버스터미널 등 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

2. 건축된 지 얼마 되지 않았으며(구체적 건축 연도 미표기, 근저당 설정 연도로 미루어 2018년 이후로 추정), 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있어 주거용으로 활용 가능합니다.

3. 그러나 매각 후 인수되는 110,000,000원의 전세권이 존재하여, 낙찰자는 이 금액을 추가적으로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 상당히 높아집니다.

4. 제공된 주변 시세 정보가 제한적이고, 건물 연식 등에 따른 편차가 커 정확한 시세 판단에 어려움이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1. 고흥읍 중심지 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋음.

2. 도시형생활주택으로 비교적 신축에 가까운 건물일 가능성이 높음.

3. 감정가 대비 인수되는 전세권 금액이 높아, 권리 분석을 통해 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 가능성 존재 (단, 인수되는 전세권 금액 고려 필수).

1.8. 예상 입찰가

1. 본 건의 감정가는 123,000,000원입니다.

2. 가장 중요한 점은 110,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 인수된다는 것입니다. 따라서 낙찰자는 이 금액만큼의 부담을 추가로 안게 됩니다.

3. 제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 주변 연립/다세대 주택의 거래가액은 5,700만원에서 14,000만원, 40,500만원까지 다양하게 나타납니다. 본 건의 면적(50.90㎡)과 감정가(123,000,000원)를 고려했을 때, 대략 1평당 240만원 선으로 평가되었습니다.

4. 이러한 시세 정보를 바탕으로 보았을 때, 본 건의 실질적인 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하일 가능성도 배제할 수 없습니다.

5. 따라서, 인수되는 전세권 110,000,000원을 고려하여, 낙찰 시 총 지출 금액이 시세보다 낮아야 합니다.

6. 합리적인 입찰가는 인수되는 전세권 금액 이상이어야 하며, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 전세금)이 시세 대비 메리트가 있어야 합니다.

7. 본 건의 권리관계 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 115,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 인수되는 전세권 금액을 포함하더라도 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 범위 내에 있으며, 감정가 수준에서 낙찰받을 경우 전세권 부담으로 인해 수익률이 낮아질 수 있음을 유의해야 합니다. (정확한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.)

* 주변 혐오시설 검색 결과: 고흥군 고흥읍 서문리 215-3 일대에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)의 존재 여부에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 하지만, 경매 참여 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.