나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50331 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 26층2604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스감정 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '수하임2차' 201동 내에 위치하며 주위는 학교, 공원, 아파트 단지, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 중 26층 2604호(남향)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 26층 2604호

3. 건물 명칭: 수하임2차 아파트

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 308,000,000원

6. 토지 면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

7. 건물 면적: 84.11㎡ (약 25.44평) (전용면적)

8. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 강제 경매

10. 채권자: 주택도시보증공사

11. 특이사항: 공동담보 물건

12. 주의사항: 미납 관리비 존재 (969,670원)

1.1. 건물 현황

1.1. 1.구조 및 상태

* 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 중 26층에 위치한 남향의 아파트입니다.

* 외벽은 시멘몰탈페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 시공되었습니다.

* 내부 설비로는 위생 및 급수, 난방, 소화전 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

* 건축물대장상 사용승인일은 2022년 10월 31일로 비교적 신축 건물입니다.

1.1. 2.이용 현황

* 현재 주거용으로 이용 중입니다.

* 임대 관계는 조사되지 않아 미상입니다.

1.2. 토지 현황

1.2. 1.형상 및 이용 상태

* 토지는 장방형의 형상으로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 해당 물건의 토지 지분은 16.0286㎡입니다.

1.3. 주변 환경

1.3. 1.위치 및 주위 환경

* 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '수하임2차' 아파트 단지 내에 위치합니다.

* 주위는 학교, 공원, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.3. 2.교통 상황

* 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통 이용은 대체로 편리한 것으로 판단됩니다.

* 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.3. 3.토지 이용 계획

* 해당 토지는 중심상업지역에 속해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 시설

2.1. 1.교육 시설

* 단지 인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

2.1. 2.생활 편의 시설

* 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.1. 3.기타 시설

* 공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.말소기준권리

* 을1 근저당권 (우리은행, 119,880,000원)이 말소기준권리입니다.

3.1. 2.매각으로 소멸되는 권리

* 을1 근저당권

* 을2 주택임차권 (전병옥, 보증금 225,000,000원) - 대항력 없음으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑2 강제경매 (주택도시보증공사)

* 등기부채권 총액은 344,880,000원입니다.

3.1. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재까지 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.주택도시보증공사 (전세입자: 전병옥)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 01일

* 확정일자: 2022년 11월 07일

* 배당신고일자: 2024년 12월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받아야 하며, 배당받지 못하는 금액이 있더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 지역 특성

* 본건은 중심상업지역에 위치하고 있어 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 있어 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 배후 수요

* 주변 아파트 단지 및 오피스텔 거주자를 주요 배후 수요로 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

5.1. 1.기본 정보

* 아파트명: 광양수하임2차아파트

* 주소: 전라남도 광양시 중동 1324-1

* 사용승인일: 2022년 10월 31일

* 총 동수: 2동

* 총 세대수: 178세대

5.1. 2.면적 및 규모

* 전용 면적 (본건): 84.11㎡ (약 25.44평)

* 총 면적 (단지 전체): 19833.46㎡

* 최고층: 28층

* 최저층: 1층

5.1. 3.주차 및 부대시설

* 지상 주차대수: 5대

* 지하 주차대수: 4대

* 주차대수 합계: 213대

* 복리시설: 관리사무소, 주민공동시설

* 전기차충전기 (지상): 3대

5.1. 4.관리사무소

* 연락처: 061-795-1137

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 본건에는 미납 관리비 969,670원이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (2026년 3월 19일 현황조사일 기준)

6.2. 권리관계

* 채권 총액이 감정가를 초과하는 점(344,880,000원 vs 308,000,000원)을 고려할 때, 경매 절차상 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, 추가적인 권리 변동 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광양시 중동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거용으로 이용 중이며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합된 단지 내에 위치합니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 다만, 미납 관리비가 존재하며, 이는 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

* 최근 사용승인된 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 현재 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중심상업지역에 위치하여 입지적 가치가 있습니다.

* 2022년 사용승인된 신축급 아파트로, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 학교, 공원 등 생활 편의시설과 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되어 권리 관계가 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 308,000,000원입니다.

* 최근 광양시 중동 지역 아파트 시세 및 본건과 유사한 면적(84.11㎡)의 실거래가를 분석한 결과, 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 하락한 수준으로 파악됩니다.

* 유사 면적대의 최근 실거래가를 고려했을 때, 본건의 시세는 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 미납 관리비 969,670원 및 제반 비용을 고려하여, 보수적으로 예상 입찰가는 295,000,000원 ~ 305,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 상세 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.