나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502005 [1] 인천광역시 서구 검암동 505-15 보람아트빌 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검암중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물내의 제4층 제401호로서, (사용승인 : 2010.05.26) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502005 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 505-15 보람아트빌 에이동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 비율

토지면적: 36.74㎡ (약 11.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.81㎡ (약 14.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권

주의사항: (내용 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검암중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 유사한 형태의 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중이어서 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 현황

건물은 2010년 5월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 몰탈 위 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 이용 현황은 다세대주택으로 사용 중입니다. 토지는 사다리형으로 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 및 토지이용계획

본 건은 북동측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지 이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건의 등기부등본 요약 결과, 소유권 변동 이력이 있으며, 말소기준권리는 2026년 3월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(채권액: 136,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 분석

*: 주택도시보증공사 (백 )

보증금: 136,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 30일

확정일자: 2021년 8월 26일

배당신고일자: 2023년 11월 15일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 주택도시보증공사이며, '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을구 7번)이 등기되어 있으나, '대항력 없음' 및 '말소 동의 확약서' 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 물건의 거래 시점은 2026년 1월이며, 3.3㎡당 가격은 약 251만 원에서 303만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 2026년 1월 거래 사례 (30.72㎡): 3.3㎡당 약 303만 원

* 2026년 1월 거래 사례 (72.87㎡): 3.3㎡당 약 251만 원

* 2026년 1월 거래 사례 (62.67㎡): 3.3㎡당 약 285만 원

4.2. 본건 시세 분석

본건의 감정가는 161,000,000원이며, 건물 면적 47.81㎡ (약 14.46평) 기준 3.3㎡당 약 369만 원입니다. 이는 최근 거래된 주변 시세(3.3㎡당 251만 원 ~ 303만 원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 유사 면적대의 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건은 '검암중학교' 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 검암중학교를 비롯한 교육시설과의 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 환경

현재 제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 주택용도 취득에 한함). 다만, 경매를 통한 취득 시에는 일반적인 매각 절차를 따를 것으로 예상되나, 관련 규정 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경이 있다는 점은 계약 조건 및 인수 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 세부 내용 확인이 필요합니다.

6.3. 임차권 관련 사항

등기부상 주택임차권이 존재하나, 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 큰 리스크는 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인의 실제 점유 및 권리관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물 노후도

2010년 사용승인된 건물로, 10년 이상 경과하여 향후 건물 유지보수 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등의 특수성을 고려해야 하며, 감정가가 최근 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었다는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지 및 교통 환경

* 인수되는 임차보증금 없음으로 인한 명도 부담 최소화

* 신축급(2010년 준공) 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 161,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 3.3㎡당 약 250만 원 ~ 300만 원 수준으로 추정되며, 이에 따른 적정 시세는 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원으로 판단됩니다.

감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있고, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.