나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501999 [1] 인천광역시 부평구 부평동 378-1 부흥빌딩 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솔 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북서측 인근에 소재하며, 본건 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 후면 주택지대 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철 "부평시장역"이 소재하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제803호로서 (사용승인일 : 1994.01.27) 외벽 : 법랑판넬 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 "상업업무용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약30미터 내외, 북측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 : 2025.08.26~2026.08.25)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501999 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 378-1, 부흥빌딩 8층 803호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 3.90㎡ (약 1.18평)

토지지분: 3.903㎡ (약 1.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.16㎡ (약 8.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 일반철골구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제803호

사용승인일: 1994년 1월 27일

토지 이용 현황: 장방형의 토지를 "상업업무용" 건부지로 이용중

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 78,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 그리고 배후 주택지대 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한, 근거리에 지하철 1호선 "부평시장역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건은 동측으로 노폭 약 30미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 이전 이력: 2011년 11월 29일 권정환 외 1명 (소유권이전), 2013년 1월 31일 권영미 (공유자전원지분전부이전), 2017년 2월 27일 이순란 (소유권이전), 2021년 10월 25일 이정미 (소유권이전) 순으로 소유권이 변경되었습니다.

말소기준권리: 2024년 5월 16일 접수된 부평구(인천광역시)의 압류(을구 9번)입니다.

총 등기부채권액: 120,000,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 채권액)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: CHULUUNTSETSEGENKHJIN

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2025년 9월 10일, 대항력: 없음

* 임차인: DASHTSENGELTELMEN

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2025년 8월 22일, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(성은지)

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2022년 9월 5일, 확정일자: 2022년 8월 16일, 배당신고일자: 2024년 7월 22일, 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수사항

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 명시된 임차인들의 보증금 총합)

3.4. 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항

을구 9번 주택임차권 (채권최고액 120,000,000원, 권리자: 성은지)이 등기되어 있으나, '말소' 처리되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이는 일반적으로 매수인에게 인수되지 않음을 의미합니다. 그러나 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 명시되어 있어, HUG와 관련된 복잡한 거래 조건이나 잠재적인 추가 부담이 있는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. HUG가 채권자로서 강제경매를 신청한 점과 임차권 등기자(성은지)가 HUG와 관련된 인물일 가능성이 높아, 해당 조건의 정확한 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부평동 일대는 "부흥오거리" 및 "부평시장역" 인근으로, 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

각종 근린생활시설(마트, 편의점 등)과 업무시설, 식당, 금융기관 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 이루어지고 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

최근 3년간 부흥빌딩 내 유사 면적 오피스텔 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 10월: 전용면적 29.97㎡, 6층, 78,000,000원

* 2026년 5월: 전용면적 29.16㎡, 7층, 95,000,000원 (본건과 동일 면적)

* 2026년 5월: 전용면적 40.05㎡, 7층, 115,000,000원

상기 사례들을 볼 때, 본건과 동일한 전용면적 29.16㎡의 경우 2026년 5월에 95,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시장 시세는 감정가보다 높은 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부흥오거리와 부평시장역 인근의 발달된 상업지역에 속해 있어, 쇼핑(마트, 시장), 외식, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

한 리뷰에 따르면, 인근에 요양원 및 병원이 소재하여 엘리베이터 이용 시 불편이 있을 수 있다는 언급이 있습니다.

5.2. 교육환경

관련 법규상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 인근에 학교가 있을 가능성이 있으며 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축 사용승인일이 1994년으로, 준공 후 약 30년이 경과한 건물입니다.

장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 불확실성

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 본 건에서 가장 중요한 리스크 요인입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자임과 동시에 과거 임차권 등기와 말소 동의 확약서 제출 등 복잡한 이해관계를 가지고 있습니다.

이로 인해 예상치 못한 추가 비용 발생, 매각 절차의 지연, 또는 명도 과정에서의 어려움 등이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 HUG 측과 해당 조건에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획 상 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

또한, "토지계약에 관한 허가구역" 지정기간이 2026년 8월 25일까지로, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 허가 절차 준수 필요성이 있으나, 현재 시점에서 해당 기간 만료가 임박하여 영향은 미미할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다.

최근 유사 면적 물건의 실거래가는 감정가를 상회하고 있어 시세 상승 가능성이 있습니다.

하지만, HUG 관련 인수조건 변경이라는 불확실성과 건물 노후도, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제약은 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

권리관계 자체는 비교적 명확해 보이나, HUG와의 협의 및 관련 서류 검토를 통해 잠재적 리스크를 완전히 해소하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평시장역 초역세권, 부평 중심상업지역 내 위치

* 발달된 인프라: 주변 풍부한 근린생활시설 및 업무시설

* 시세 상승 기대: 최근 유사 물건의 높은 거래가 형성

* 높은 잠재 가치: 오피스텔의 소형 투자 상품으로서의 매력

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

전용면적 29.16㎡ 기준, 최근 2026년 5월 거래가 95,000,000원 (7층)으로, 본건(8층)의 감정가 78,000,000원은 시세 대비 낮은 수준입니다.

동일 면적 기준, 2025년 10월 거래가 78,000,000원 (6층)도 존재하나, 최근 시세 상승세를 고려할 때 95,000,000원 수준이 현재 시장 가치에 더 근접한 것으로 판단됩니다.

다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특수 물건 정보로 인한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 권리 분석 결과, 보수적으로 접근 시 감정가 대비 110~120% 수준, 즉 85,800,000원 ~ 93,600,000원을 고려할 수 있습니다.

최근 거래 사례(95,000,000원)를 기준으로 하되, HUG 관련 리스크를 감안하여 88,000,000원 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사, HUG와의 협의 결과, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 정보: 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 지목될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 한 주거 리뷰에서 '요양원 및 병원'이 인근에 있어 엘리베이터 이용에 불편이 있을 수 있다는 언급이 있었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.