나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502020 [1] 인천광역시 계양구 작전동 686-9 삼정그린빌 102동 4층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호:인천지방법원 2026타경502020 (1)

경매구분:부동산강제경매

채권자:주OOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지:인천광역시 계양구 작전동 686-9 삼정그린빌 102동 4층301호

용도:다세대주택

건축물명칭:삼정그린빌 102동 301호

건축물용도:공동주택(다세대주택, 근린생활시설)

건축년도:2000년 12월 05일 (사용승인일)

토지면적:14.64㎡ (약 4.43평)

건물면적:41.36㎡ (약 12.51평)

토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가:108,000,000원

토지 제시외면적:0.00㎡

건물 제시외면적:0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 가까운 지하철역으로는 작전역(인천 1호선)이 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다.

2.3. 주변 도로 상태

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 을구 7번 순위의 주택임차권(김상민, 120,000,000원)이 말소 예정으로 등기되어 있습니다. 그러나 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다. 말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑구 7번)입니다.

등기부채권 총액은 482,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이은혜

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 조승래

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(김상민)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-11

확정일자: 2022-10-25

배당신고일자: 2024-11-19

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 기준)

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리(을구 7번 주택임차권보다 선순위인 2023년 5월 10일자 가압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 을구 7번 순위 주택임차권의 경우, 등기부상 말소 예정임에도 불구하고 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 인수 가능성은 낮으나, 최종 판단은 매각기일 공고 및 법원의 결정을 따라야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석

감정평가액은 108,000,000원입니다. 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축연도에 따라 평당 약 598만원에서 893만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본건 물건과 유사한 면적(약 12.51평)의 경우, 유사한 건축연도의 물건이 2026년 7월 6일에 11,300,000,000원 (약 41.86㎡, 평당 약 893만원)에 거래되었습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* 2026년 7월 3일, 39.24㎡ (약 11.87평), 1991년식, 88,000,000원 (평당 약 741만원)

* 2026년 7월 7일, 75.72㎡ (약 22.91평), 2002년식, 137,000,000원 (평당 약 598만원)

* 2026년 7월 6일, 41.86㎡ (약 12.66평), 1997년식, 113,000,000원 (평당 약 893만원)

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

인천광역시 계양구 작전동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 마트, 병원, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 민방위 대피 시설로 작전역이 가까운 거리에 위치합니다.

5.2. 교육 시설

본 건은 "작동초등학교" 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 특이사항

을구 7번 순위 주택임차권(김상민, 120,000,000원)의 경우, 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있는 점은 잠재적 위험 요소입니다. 비록 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 최종 인수 여부는 법원 결정에 따라 달라질 수 있습니다. HUG의 적극적인 인수조건 변경으로 소멸될 가능성이 높으나, 낙찰 후에도 인수 부담이 발생할 수 있는 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 위험 요소

토지이용계획상 준공업지역에 포함되어 있어, 인근에 소음이나 환경 관련 시설이 들어설 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, 작동초등학교 인근에 자리잡고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 보통 수준이며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 감정가는 108,000,000원이며, 유사 면적대의 최근 거래가와 유사한 수준으로 평가되었습니다. 권리 관계상 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 존재하나, HUG의 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 명세서 상의 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 작동초등학교 인근으로 교육 환경 우수

* 차량 및 대중교통 접근 용이

* 주변 생활 편의시설 밀집

* HUG 관련 임차권 문제, 소멸 시 낙찰가의 추가적 부담 없음 (확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가는 108,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래가(113,000,000원)와 유사합니다. 권리관계의 불확실성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 것으로 파악되지만, HUG 관련 임차권 인수 가능성을 배제할 수 없으므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 97,000,000원 ~ 105,000,000원

(상기 가격은 시세, 권리 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 법원 결정에 따라 달라질 수 있습니다.)

(참고: HUG 임차권 인수 여부에 따라 실질적인 취득 비용은 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.