나이스옥션 법원경매 제주 2026타경176 [1] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2084-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2026.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 ‘중문향토오일장’ 북측 근거리에 위치하는 부동산으로, 주위는 상업시설, 호텔, 시장, 학교 등 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1: 본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1: 인접 토지 대비 평지인 정방형의 토지로서, 근린생활시설 건부지 상태임.

인접 도로상태

기호1: 본건 남측으로 노폭 약15m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서 (사용승인일 : 2019.10.15) 외벽: 드라이비트 및 타일마감 등, 내벽,천장: 벽지,타일,목재,몰탈위페인트마감 등, 바닥: 마루, 타일 ,페인팅마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

1층: 음식점(현장표시:로그릭,베티블루,승리분식)으로 이용중임. 2층: 마사지샵(현장표시:중문향아로마)로 이용중임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타:본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 발코니 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 제주지방법원 2026타경176 (1) 사건으로 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2084-1에 소재한 근린시설입니다.

토지 면적은 170.00㎡ (약 51.43평)이며, 건물 면적은 179.76㎡ (약 54.38평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로 2019년 10월 15일에 사용승인되었습니다.

현재 1층은 음식점, 2층은 마사지샵으로 이용 중이며, 용도는 제2종근린생활시설입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 감정가는 1,070,741,600원입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 제OOOOOOOO입니다.

제시외 건물로는 발코니 18.60㎡가 있으며, 이는 일괄 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동에 위치하며, ‘중문향토오일장’ 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 상업시설, 호텔, 시장, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 관광 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 가능하며, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지는 인접 토지 대비 평지인 정방형의 형태를 띠고 있으며, 현재 근린생활시설 건물이 건축되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등 다수의 규제가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 3일에 접수된 제주축산업협동조합의 근저당권(을14)으로, 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 토지 기준 2,444,176,600원, 건물 기준 2,427,635,300원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 강숙희: 보증금 10,000,000원, 차임 9,000,000원, 전입/사업일자 2001-02-24, 대항력 있음.

* 문춘자: 보증금 10,000,000원, 차임 9,000,000원, 전입/사업일자 2015-07-20, 대항력 있음.

* 이상보: 보증금 10,000,000원, 차임 12,000,000원, 전입/사업일자 2019-12-26, 확정일자 없음, 배당신고일자 2026-06-09, 대항력 있음.

* 주의: 이상보 임차인은 확정일자는 없으나 대항력이 있다고 명시되어 있습니다. 보증금 및 차임은 명시되어 있으나, 건물감정평가요항표 상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 이정수: 보증금 10,000,000원, 차임 750,000원, 전입/사업일자 2023-02-01, 확정일자 2025-04-29, 배당신고일자 2026-04-01, 대항력 없음.

본건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점은 중요한 특이사항입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서귀포시 중문동 지역은 제주도의 주요 관광지 중 하나인 중문관광단지와 인접해 있어 상업 및 관광 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설, 호텔, 시장 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 본건의 1층 음식점 및 2층 마사지샵 운영에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, ‘중문향토오일장’과도 근거리에 위치하여 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 각종 상업시설과 함께 호텔, 시장 등이 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

중문관광단지 인근이라는 지리적 이점 덕분에 관광객을 위한 다양한 편의시설 이용이 용이하며, 교통망 또한 잘 갖추어져 있어 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 강숙희, 문춘자, 이상보 임차인은 대항력이 있으며, 특히 이상보 임차인은 확정일자가 없음에도 대항력이 있다고 명시되어 있어 복잡성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 높으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다. 또한, 건물감정평가요항표 상 임대관계가 '미상'으로 기재된 점 또한 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 상태 확인이 제한적이었으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다. 이는 추후 발생할 수 있는 수리 비용 등 예상치 못한 지출로 이어질 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 제시외 면적 18.60㎡ (발코니)가 일괄매각에 포함되어 평가되었습니다. 이는 감정평가서상 'ㄱ.부분'으로 표기된 부분이며, 법적으로 매수인에게 이전되는 범위에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 중복 적용되고 있어, 향후 건축 또는 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합의견

제주 서귀포시 중문동 소재 제2종근린생활시설은 관광객 및 지역 주민의 접근성이 좋은 상업 지역에 위치하고 있습니다. 2019년 신축된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있을 것으로 예상되며, 중문관광단지 인근이라는 지리적 이점으로 인해 잠재적인 가치가 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다. 그러나 본 물건의 가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 철저한 대비가 필요합니다. 또한, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 물건의 실제 상태를 파악하는 데 제약이 될 수 있으므로, 추가적인 조사가 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 관광지 인근의 뛰어난 입지: 중문관광단지와 인접한 상업 지역으로 풍부한 유동인구와 관광객 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 최신 건물 상태: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 즉시 활용 가능하며, 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 복잡한 권리 관계나 별도 협상 없이 한번에 취득 가능합니다.

9. 예상입찰가

감정가는 1,070,741,600원이며, 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 볼 때, 임차인에게 지급해야 할 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 진행 시 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 건물 내부 확인이 제한적이었던 점도 잠재적인 하자나 관리 상태에 대한 불확실성을 내포합니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 명도 리스크에 대한 충분한 대비 비용을 감안하여 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.