나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50167 [1] 전라남도 목포시 용해동 138-9 유창파크아파트 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 '목포이로초등학교' 남측 인근에 위치하는 '유창파크 아파트 4층 406호'로, 부근은 아파트단지, 단독주택 등으로 형성된 주택지대를 이룸.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하여 일반적인 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물(사용승인일:1991.7.3)내 4층 406호로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 화재경보설비 등이 시설됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트부지로 인근지대는 동향의 완경사를 이룸.

인접 도로상태등

동측과 남동측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임. (2) 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호(2) 토지는 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음

물건 비고

본건 목적물 소재지에 A, B, C동이 소재하나, 현황상 본건은 C동에 소재함(공부상 동은 기재되지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50167 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용해동 138-9 유창파크아파트 4층 406호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

토지면적: 69.58㎡ (약 21.05평)

토지지분: 69.58㎡ (약 21.05평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준, 분양면적 정보 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO (한국양계축산업협동조합)

2. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 '목포이로초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대를 이룹니다.

차량 통행이 가능하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준이며, 동측과 남동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

도보 거리 내에 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 있으며, 근린공원이 인접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 24일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권이며, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 36,000,000원입니다.

소유권 변동 내역은 나기춘 -> 이혁 -> 이나연 외 1명(상속) 순으로 이루어졌습니다.

본 경매는 한국양계축산업협동조합의 신청에 의한 임의경매입니다.

낙찰자는 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되므로, 인수해야 할 등기부상 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 목포이로초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

주변에 소규모 상점 및 편의시설이 존재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

보다 광범위한 상업 및 편의시설은 차량 이동 시 5~10분 내외의 거리에 위치하고 있습니다.

현재까지 파악된 혐오시설은 인근에 없는 것으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

본 아파트는 1991년 7월 3일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

건물 내 기본 위생, 급수, 개별난방, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 도로망을 통해 차량으로의 접근성이 용이합니다.

지역은 제1종일반주거지역으로 용도 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 관련 특이사항: 본건 대지권의 목적인 기호(2) 토지가 현황상 도로로 사용되고 있다는 점은 향후 토지 사용 및 재산권 행사 관련하여 주의가 필요한 부분입니다.

* 건물 동 표시 불일치: 공부상에는 동 표시가 명확하지 않으나, 현황은 C동에 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 행정 처리 시 혼선이나 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문 부재로 외부 관찰에 의해 조사가 이루어져, 내부 상태 및 마감재의 노후 정도, 하자 유무 등에 대한 정확한 확인이 어렵습니다. 따라서 실내 점검을 통한 면밀한 현황 파악이 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 목포시 용해동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

하지만, 대지권으로 등재된 토지가 현황 도로로 사용되고 있다는 점과 건물 내부 상태를 외부에서만 파악했다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

연식(1991년 준공)을 고려할 때, 리모델링 및 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원: 임차인 부담금이 없어 낙찰가의 순수 투자금액이 낮아집니다.

* 권리 소멸: 낙찰 시 등기부상 모든 채권 및 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 주거 지역 내 위치, 초등학교 인접 등 기본적인 입지 강점을 가지고 있으며, 리스크 요인 해소 시 가격 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 70,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 리스크 요인(현황 도로로 사용되는 토지, 내부 상태 미확인, 동 표시 불일치)과 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 토지 관련 특이사항에 대한 법률적 검토가 필요하며, 이에 따른 추가 비용이나 제약 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.

현재 채권 총액 36,000,000원과 경매 신청 채권액 27,120,000원을 고려할 때, 감정가 이하보다는 해당 채권액 및 감정가 수준에서의 경쟁이 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.