나이스옥션 법원경매 제주 2026타경193 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 4층403호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "그랜드호텔사거리" 남동측 인근에 위치 하며, 인근에는 숙박시설, 공동주택, 일반음식점, 소매점 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층건 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2018.06.29) 외 벽 : 타일, 드라이비트마감 등 창 호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

생활숙박시설임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 및 남측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축 계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호(2): 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원 특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호(3): 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원 특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경193 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 4층403호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 85,000,000원

토지면적: 3.89㎡ (약 1.18평)

건물면적: 25.45㎡ (약 7.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 심

사용승인일: 2018년 06월 29일

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제4층 제403호

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, "그랜드호텔사거리" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 숙박시설, 공동주택, 일반음식점, 소매점 등이 혼재하는 상업 및 주거 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 정기 버스 노선이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

물건이 접한 도로는 북측 약 8m, 남측 약 6m의 아스팔트 포장도로입니다.

3. 권리분석

등기부요약

* 말소기준권리: 을5, 전세권설정, 권리자: 심준보, 채권금액: 80,000,000원, 접수일자: 2021년 11월 18일.

* 말소되는 권리:

* 갑2, 소유권이전(1번신탁등기말소), 권리자: 임송미, 접수일자: 2018년 05월 29일.

* 갑3, 가압류, 권리자: 김형석, 채권금액: 171,500,000원, 접수일자: 2022년 05월 10일.

* 갑6, 압류, 권리자: 제주세무서장, 접수일자: 2025년 04월 29일.

* 갑7, 임의경매, 권리자: 심준보, 채권금액: 80,000,000원, 접수일자: 2026년 03월 13일 (본건 경매).

등기부채권 총액: 251,500,000원

임차인 현황

* 임차인: 심준보 (마스킹: 심 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2021년 11월 18일

* 배당신고일자: 2026년 03월 12일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.)

물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

본 물건은 제주 제주시 연동의 "그랜드호텔사거리" 인근에 위치하여, 연동 지역의 우수한 생활 인프라를 공유하고 있습니다.

주변에 다양한 숙박시설, 상업시설(음식점, 소매점 등), 공동주택이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

생활숙박시설로서 관광객 및 비즈니스 수요를 타겟으로 하는 임대 사업에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 제주공항에서 차량으로 약 10~15분 거리에 있어 접근성이 매우 좋습니다. 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 이마트, 롯데마트, 신라면세점, 제주도청, 병원, 은행, 공원 등 풍부한 생활 편의시설이 차량 5~10분 거리에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과에서 해당 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 등기부 채권 총액(251,500,000원)이 감정가(85,000,000원)보다 상당히 높아 경매 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 심준보의 경우 대항력은 없으나, 보증금 80,000,000원에 대한 배당 신고가 이루어졌습니다. 임의경매 채권자(심준보)와 동일인으로, 배당 순위에 따른 추가적인 권리 관계 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 연동의 핵심 상업 지역에 위치한 생활숙박시설로, 입지적 강점과 편의시설 접근성이 우수합니다.

2018년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 건물 관리 상태 및 내부 시설도 양호할 것으로 예상됩니다.

권리상 인수 부담은 없지만, 경매 채권 총액이 높아 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 관계 및 배당 과정을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 중심지인 연동에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* "그랜드호텔사거리" 인근으로 높은 가시성과 교통 접근성을 자랑합니다.

* 생활숙박시설로서의 수익형 부동산으로서의 잠재력이 높습니다.

* 전 객실 풀옵션 및 다양한 커뮤니티 시설(헬스장, 골프연습장 등)이 갖춰져 있어 임대 경쟁력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

본 물건의 감정가는 85,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 경매 진행 사례를 보면, 12평(전용 7평) 면적의 물건이 8,800만원부터, 17평(전용 10평) 면적의 물건이 1억 3,300만원부터 시작하는 경매 물건이 있는 것으로 파악되었습니다.

본 건의 실제 예상 입찰가는 시장 상황, 낙찰 경쟁률, 법원 진행 절차 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 본 보고서 작성 시점에서의 정확한 입찰가 산정은 어렵습니다. 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.