나이스옥션 법원경매 제주 2026타경192 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 957 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2026.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3)은 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 소재 '금성포구' 서측 인근에 위치하며 부근일대는 단독주택, 근린생활시설 및 전 등이 혼재함.

교통상황

기호(1,3) 본건 및 본건인근까지 차량진입 가능하며 남측 인근에 지방도(1132번)가 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '주상용'으로 이용중임. 기호(2)은 인접도로 대비 저지인 사다리형 토지로서, '포락지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1) 남측 및 동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접함. 기호(3) 지적도상 도로에 접하여 있으나 포락지 상태로서 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>, 기호(3) 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호(3)은 공부상 지목이 '잡종지'이나 현황 '포락지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 - 기호(1) 지상에 '담장, 콘크리트포장, 조경수 및 조경등 등'이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상3층 구조로서, (사용승인일자: 2020.04.23) 외벽: 타일마감 등, 내벽: 노출콘크리트마감, 벽지 등, 바닥: 엑포시마감, 강마루, 타일마감 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(2): '주상용'으로 이용중임.

설비내역

기호(2): 기본급배수설비, 기본위생설비, 천정형에어컨설비, 화재탐지시설, 승강기설비 등이 되어 있으며, 지하1층에 '물탱크실 및 물탱크', 3층 상부에 '다락', 옥상에 '계단실 및 데크시설'이 소재함.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호(1) 지상에 기호(2)의 종물 내지 부합물로 판단되는 제시외물건(ㄱ,ㄴ)이 소재하며 제시외물건(ㄱ)은 1층, 제시외물건(ㄴ)은 2층에 소재함.

공부와의 차이

기호(2) 지하1층에 '일반건축물대장'상 연면적에 포함되지 아니한 '물탱크실'이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경192 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 957

용도: 근린주택 (제2종근린생활시설)

감정가: 2,629,652,450원

토지 면적: 1126.00㎡ (약 340.61평)

건물 면적: 802.37㎡ (약 242.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 제주시수산업협동조합 (등기부상 확인)

기타 사항: 일괄매각. 제시외 건물(담장, 콘크리트포장, 조경수, 조경등), 물탱크실 및 물탱크, 다락, 옥상 계단실 및 데크시설 등 포함 평가.

건물 사용승인일: 2020년 04월 23일

2. 입지조건

주변 환경: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 957번지 일대는 '금성포구' 서측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 남측 인근에 지방도 1132번이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로 상황: 토지(기호1)는 남측 및 동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지(기호3)는 지적도상 도로에 접하고 있으나, 현황은 포락지 상태로 맹지입니다.

3. 권리분석

권리관계 요약: 본 건의 말소기준권리는 2020년 05월 13일 접수된 제주시수산업협동조합의 근저당권(을19)입니다. 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 2,110,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-25

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 이

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. (등기부상 전세권 설정자로 확인됨)

* 임차인: 함

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 제주시 한림읍 귀덕리 지역은 주거지, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 주변 개발 현황 및 용도지역(자연녹지지역, 자연취락지구) 등을 고려할 때 지역적 특색을 지닙니다.

건물 용도: 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 건물 자체는 '주상용'으로 이용 중입니다.

주변 유사 물건 시세 분석: 제공된 JSON 정보 분석 결과, 주변의 연립주택 및 다세대주택의 경우, 2017~2018년 준공된 건물들이 1.18억 원에서 1.78억 원 사이의 매매가를 형성하고 있습니다 (2025년~2026년 거래 사례). 이는 공급면적 기준 약 263만 원/㎡ ~ 307만 원/㎡의 가격대를 나타냅니다.

시세와 감정가 비교: 본 건물의 감정가는 26.3억 원으로, 주변의 소규모 주택들의 총 거래가와는 큰 차이를 보입니다. 그러나 제공된 JSON 데이터의 전용면적당 가격(약 2.6~3.1백만 원/㎡)과 본건 건물의 감정가 면적당 가격(약 3.3백만 원/㎡)은 유사한 수준을 보입니다. 이는 본 건물이 규모가 크고 상업용 시설이 포함된 근린주택이라는 점에서, 제공된 JSON 데이터의 소형 주거용 건물과는 직접적인 비교에 한계가 있음을 시사합니다. 감정가는 건물의 규모, 토지 면적, 위치 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단되나, 실제 시장에서의 거래가는 이와 다를 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 검색 결과, 본건 인근에는 에코그린 리조트 캠핑장(귀덕6길 94) 등 숙박 및 레저 시설이 있습니다. 또한, 제주시 한림읍 지역 내에는 기본적인 편의시설과 상업 시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (세부적인 편의시설 정보는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.)

주변 학교/관공서: 제주시 한림읍에 위치한 지역 교육 기관 및 행정 복지 센터 등을 이용할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 현재까지 파악된 정보만으로는 본건 주변에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 증거는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 현황: 물건지 내 토지(기호3)는 지목은 잡종지이나 현황 '포락지' 상태이며, 도로에 접하나 현황 맹지이므로 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 건물 내 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (다만, 현재까지 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.)

공부와의 차이: 건물 지하 1층에 일반건축물대장상 연면적에 포함되지 않은 '물탱크실'이 소재하며, 토지(기호3)는 공부상 지목이 '잡종지'이나 현황 '포락지' 상태라는 점 등 공부와의 차이 사항이 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사 시 주의가 필요할 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 제시외 건물, 물탱크실, 다락, 옥상 시설 등은 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나, 이에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

7. 투자 포인트

신축 건물: 건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축이라 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능합니다.

다양한 활용 가능성: '주상용'으로 이용 중인 근린주택으로, 임대 수익 또는 직접 사용 등 다양한 목적으로 활용할 수 있습니다.

제주도 입지: 관광 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 제주도에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 권리 관계가 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없어 권리상 안전합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능하므로, 토지 사용 및 건물 관리에 용이합니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 2020년 사용승인된 신축급 근린주택으로, 제주도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치하고 있습니다. 토지/건물 일괄 매각이며, 권리상 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 하지만 토지 일부(기호3)가 포락지 상태로 맹지라는 점, 건물 내 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 공부와의 차이 사항이 존재한다는 점은 투자 전 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다. 감정가는 26.3억 원 수준이나, 주변 유사 소형 주택들의 시세와는 총액에서 큰 차이를 보이므로, 본 건물의 규모와 용도를 고려한 별도의 시장 가치 분석이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,629,652,450원

주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터상의 주변 연립/다세대 주택 매매가는 1.18억 원 ~ 1.78억 원 수준이며, 면적당 단가는 약 2.6~3.1백만 원/㎡입니다. 이는 본 건물의 감정가 면적당 단가(약 3.3백만 원/㎡)와 유사한 수준이나, 물건의 규모와 용도가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

리스크 고려: 토지 중 포락지 및 맹지 상태인 부분, 임대 관계 미확인 사항 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

추천 입찰가: 감정가(26.3억 원)를 기준으로, 시장 상황 및 물건의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70%~80% 수준인 약 18.4억 원 ~ 21.0억 원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 투자 결정 전에는 개별적인 심층 조사 및 전문가와 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.