나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30245 [1] 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 665-8 1동 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 소재 "한국전기안전공사" 북측 인근에 위치하는 두성빌딩 3층 301로 및 3층 302호로서, 인근은 상업.업무용 빌딩 및 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등으로 구성된 혁신도시내 상가지대입니다.

교통상황

서측 인근으로 왕복4차선의 ‘호남로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 3층 301호 및 302호로서 외벽 : 화강석판재 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일붙임, 판넬잇기 등 마감 바닥 : 타일, 화강석판재 등 마감. 창호 : 시스템창호 등 마감.

이용상태

① 기호1 및 기호2 각 ‘공부상 용도는 ‘일반음식점’이나 현황은 사무실로 이용 중입니다. ② 기호2는 붙임 배치도와 같이 내부를 구획하여 302-1, 302-2, 302-3호로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 지하주차장시설 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(일반상업지역) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(도시계획도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(도시계획도로)(접합) 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

기호1 및 기호2 공히 집합건축물대장상 용도가 ‘일반음식점’이나 현황 ‘사무실’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : ---

물건 비고

공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 내부를 사무실, 사장실, 창고(301-1호)로 칸막이로 구분하여 사무실로 이용 중(현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30245 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 665-8 1동 3층 301호 (신주소: 전북특별자치도 완주군 오공로 11-6)

용도: 근린상가 (건축물대장상 주요 용도는 제2종근린생활시설이며, 제1종근린생활시설, 위락시설도 포함)

감정가: 351,000,000원

토지면적: 47.03㎡ (약 14.22평)

토지지분: 47.0328㎡ (약 14.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 149.93㎡ (약 45.35평)

건물지분: 149.93㎡ (약 45.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프디제이비2512유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 공부상 용도는 일반음식점이으나, 현황은 내부를 사무실, 사장실, 창고(301-1호)로 칸막이 구분하여 사무실로 이용 중 (현황조사보고서 참조)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 소재 '한국전기안전공사' 북측 인근에 위치한 두성빌딩 3층 301호입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조로 지상 6층 중 3층에 위치하며, 외벽은 화강석판재 등으로 마감되었습니다.

주위는 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등으로 구성된 혁신도시 내 상가지대입니다.

서측 인근으로 왕복 4차선 '호남로'가 지나고, 본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 사다리형 평지로 상업용 건물의 부지로 이용 중이며, 서측으로 약 20m, 동측으로 약 10m의 도로에 접하고 있습니다.

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 소로 1류, 중로 1류 도로에 접하고, 가축사육제한구역 및 상업구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (전북은행, 2015-07-03 접수)

본 경매물건은 말소기준권리보다 늦은 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. (예: 갑5 가압류(하나저축은행), 갑8 압류(구리세무서장), 갑9 가압류(서울보증보험), 갑10 임의경매(에프디제이비2512유동화전문), 갑11 압류(남양주시) 등).

인수되는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 990,000원

전입일자(사업일자): 2021-08-25

배당신고일자: 2026-06-11

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사 에듀올가

보증금: 0원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2025-07-24

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 보증금 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 전북 완주 혁신도시는 이전 공공기관과 지역 내 산·학·연·관이 협력하여 혁신을 창출하고 지역발전을 촉진하는 곳입니다.

혁신도시는 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼합된 복합 상가지대를 형성하고 있습니다.

완주군 유동인구는 14개 시군 중 전주시에 이어 2위를 기록하며, 지역 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용하고 있습니다.

2022년 기준 전북지역 주요 상권 사업체 수는 35,935개이며, 완주군 또한 전북혁신도시가 포함된 주요 상권으로 분석됩니다.

최근 전북지역 상권의 양극화 및 일부 지역의 붕괴 경고등이 켜지고 있다는 분석도 있으나, 혁신도시 내에서는 신규 인프라 확충 및 사업체 증가 추세가 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

완주혁신도시는 주민들에게 수준 높은 정주 환경을 제공하는 것을 목표로 건설되었습니다.

본건 인근에는 한국전기안전공사를 비롯한 다수의 공공기관이 이전하여 지역 경제 및 행정 인프라를 강화하고 있습니다.

교통망으로는 서측 인근의 왕복 4차선 호남로와 다수의 노선버스 승강장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

지역 내에는 종합사회복지관 건립, 가족친화 프로그램 운영 등 주민 편의 증진을 위한 다양한 정책이 추진되고 있습니다.

또한, 완주군은 오공로 11-13번지에 위치한 '우리끼리 키즈카페 스포츠마을'과 같은 아동 관련 시설도 보유하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 본건의 공부상 용도는 일반음식점이나, 현황은 사무실, 사장실, 창고 등으로 구분되어 사무실로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 인허가 및 용도 변경 시 문제가 될 수 있으며, 관련 법규 준수 여부에 대한 확인이 필요합니다.

혐오·기피시설: 완주군 이서면 지역과 관련하여 폐기물처리시설 등 혐오·기피시설의 이전에 대한 논의가 있었으나, 전주시는 완주군민의 동의 없이 이전이 불가하며, 현재 추진 중인 사업들은 완주로의 이전에 불필요하다는 입장을 재확인했습니다. 주변에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 전북 완주 혁신도시 상업지역에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있습니다. 교통 여건이 양호하고, 주거 및 업무 시설이 밀집한 배후수요가 풍부한 지역에 속합니다.

권리분석상 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이로 인한 잠재적 리스크는 존재하므로, 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필수적입니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 금융 구조의 복잡성을 시사하지만, 권리상 소멸로 인해 직접적인 낙찰자 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

혁신도시 상업지구 내 우량 입지: 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 완주 혁신도시에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

교통 및 접근성 우수: 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 확보 및 상가 이용에 유리합니다.

권리관계 무하자: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 인수 부담 없이 투자가 가능합니다.

용도 변경 가능성: 현황을 사무실로 이용 중인 점을 고려하여, 적법한 절차를 통해 용도 변경 시 상업적 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 351,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 물건의 현 상태, 향후 임대 및 활용 가능성, 그리고 위에서 언급된 잠재적 리스크(용도 불일치 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 권리 인수 부담이 없는 상태이므로, 향후 임대수익률, 시세 차익 가능성 등을 면밀히 분석하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

추가적으로, 해당 물건에 대한 현장 조사를 통해 내부 상태, 주변 시세, 임대 현황 등을 직접 확인하는 것이 입찰가 결정에 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.