나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30226 [1] 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문리 807-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문리 소재 "망월마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 국도 및 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 완경사의 토지이나, 2단형태의 택지조성된 종교용지 및 일부 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 소폭의 시멘트 포장도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(생산관리지역) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 100m)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 350m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축 분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가 : 목구조 기와지붕 단층 단독주택으로 외벽 : 몰탈위 회반죽마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등마감이며 창호 : 목재창입니다. 3-나 : 목구조 기와지붕 단층 단독주택으로 외벽 : 몰탈위 회반죽마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등마감이며 창호 : 목재창입니다. ㉠,㉢: 경량철골조 판넬지붕 단층이며, ㉡ : 철골조 판넬지붕 단층입니다.

이용상태

2-가 : 단독주택, 3-나 : 사찰(법당)로 이용중이며 ㉠ : 주방 및 화장실, ㉡ : 휴게시설(데크시설포함), ㉢ : 다용도실로 이용중입니다.

설비내역

2-가 : 전기설비, 난방설비, 위생설비등 되어 있으며 3-나 : 전기설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠~㉢이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각, 목록1. 지상의 제시외 건물(㉠~㉢) 포함
2. 목록4. 지상의 제시외 건물 제외(제시외 건물로 인하여 토지의 소유권 행사 등을 제한받는 경우의 토지 가격은 23,520,000원임)
3. 목록4,5는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 별첨 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2026타경30226 (1)

소재지: 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문리 807-1

용도: 근린시설 (주택, 종교시설, 제2종근린생활시설 등 복합 용도로 추정)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 2409.00㎡ (약 728.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 90.00㎡ (약 27.2평)

건물 제시외 면적: 105.90㎡ (약 32.0평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 204,172,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문리 소재 "망월마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도 및 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(상대제한구역 100m, 350m) 및 (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)으로 지정되어 있습니다. 토지는 부정형이며 완경사지이나, 2단 형태로 택지가 조성되어 종교용지 및 일부 도로로 이용 중입니다. 남측으로 소폭의 시멘트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부등본상 을12호 근저당권(동부새마을금고, 2016-01-22 접수, 136,500,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 일반적으로 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리 및 등기들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석상 명확히 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서에 따르면 목록4. 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여지가 있어 주의가 필요합니다. 또한, 목록1. 지상의 제시외 건물(㉠~㉢)은 매각에 포함됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 임정남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-22

대항력: 없음

비고: 임차인 임정남은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없는 임차인입니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 292,500,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하며, 주변 환경이 농경지와 임야, 단독주택 등으로 이루어져 있어 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 상권 분석 관점에서는 특별한 이점은 적을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

농촌 지역의 특성상 편의시설 및 문화 시설 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 다만, 차량 접근이 가능하여 기본적인 생활은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록4번과 5번 토지(건물)의 경우 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여지: 목록4번 토지 지상의 제시외 건물과 관련하여 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 토지 소유권 행사 등에 제한이 발생할 수 있습니다. (이로 인한 토지 가격 23,520,000원 제한 명시)

* 중복 사건: 본 사건은 2026타경140 등 다른 경매 사건과 중복으로 진행되고 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 채무 총액 > 감정가: 등기부상 채무 총액(약 292,500,000원)이 감정가(204,172,000원)보다 높아, 낙찰 후에도 채권 변제에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 임실군 덕치면의 농촌 지역에 위치한 근린시설 용지의 부동산 경매 물건입니다. 주택, 종교시설(법당), 제2종근린생활시설 등으로 복합적으로 이용될 수 있는 잠재력을 가지고 있으나, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 중복 사건 진행 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 토지 이용 계획상 생산관리지역 및 각종 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 728.7평의 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 단독주택, 종교시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용된 이력이 있어, 용도 변경 또는 재건축 시 잠재적 가치가 있습니다.

* 비교적 저렴한 입찰 고려: 채무 총액이 감정가를 상회하므로, 시장 상황 및 명확한 권리 분석을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려합니다. 본 물건은 채무 총액이 감정가를 상회하며, 법정지상권 성립 여지, 농지취득자격증명 필요 등의 리스크 요인이 복합적으로 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 실제 현황 조사, 주변 시세 분석, 권리관계의 면밀한 검토, 그리고 각 리스크 요인의 실질적 영향력 평가 후 결정되어야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 60~70% 수준에서 시작하여, 추가적인 현장 조사와 분석을 통해 입찰가를 최종 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.