나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100207 [1] 부산광역시 사하구 다대동 120-1 다대포현대아파트 106동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율강 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 '다대초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 1호선 '낫개역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상25층 건물 내 15층 1504호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 창호 : 샤시창호 등 임. 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트) 임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

다대동 120-1 :제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2018-08-08)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-03-08)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 다대동 300-3번지 :자연녹지지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025-320호)), 제3종일반주거지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2023-03-08)(접합), 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)<부산광역시지정문화재보호조례>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 '다대초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 부산지하철 1호선 '낫개역'과 다수의 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분

부동산 임의경매

3.2. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3.3. 특이사항

유동화물건

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 1월 31일 접수된 부산은행 근저당권(을36)입니다.

3.5. 등기부 요약

등기부등본 상 소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류 등이 다수 존재하나, 모두 말소 예정인 권리들로 분석됩니다. 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.6. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타났습니다. 임대관계는 미상입니다.

3.7. 주의사항

임대관계가 미상인 점은 유의해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 다대포현대아파트

* 주소: 부산광역시 사하구 다대동 120-1

* 사용승인일: 1993년 9월 9일

* 총 동수: 15동

* 총 세대수: 2181세대

* 최고층: 25층

* 주차대수: 총 835대 (지하 42대, 지상 4대, 기계식 42대 추정)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 전기차충전기: 지하 20대

5.2. 물건 상세정보

* 사건번호: 부산서부지원 2026타경100207 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 다대동 120-1 다대포현대아파트 106동 15층 1504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 276,000,000원

* 토지 면적: 63.53㎡ (약 19.2평)

* 건물 면적: 142.32㎡ (약 43.05평) (분양면적 기준)

* 토지/건물 일괄매각

5.3. 주변 시설

* 학교: 다대초등학교 인근 위치

* 교통: 부산지하철 1호선 낫개역 인근 위치

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1993년 준공으로 노후도가 있어 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m) 저촉, 중로1류(폭 20m~25m) 접합 등 다양한 용도 및 도로 규제 사항이 혼재되어 있습니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 각종 제한 사항이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 물건 대비 권리 관계나 절차가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구 다대동에 위치한 다대포현대아파트 15층 물건으로, 다대초등학교와 낫개역 인근에 자리하고 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다. 1993년에 건축되어 다소 노후되었으나, 142.32㎡ (약 43평)의 넓은 면적과 15층의 고층이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 토지 이용 계획 상 복잡한 규제 사항이 존재한다는 점은 고려해야 합니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트들이 감정가를 상회하는 수준에서 거래되고 있어 시장 상황은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 다대초등학교 및 낫개역(1호선) 인접으로 교육 및 교통 환경 우수.

* 넓은 면적: 142.32㎡ (약 43평)의 넓은 전용 면적으로 대가족 거주 또는 투자용으로 적합.

* 고층: 15층으로 일조권 및 조망권 확보 유리.

* 권리 무하자: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 시장 회복세: 최근 실거래가 상승세가 감정가 대비 높게 나타나고 있어 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 아파트들의 실거래가가 225,000,000원에서 265,080,000원/㎡ 수준으로 형성되어 있으며, 감정가 276,000,000원과 비교 시 시장 가격이 이를 상회할 가능성이 높습니다. 본건은 면적이 더 넓고 고층이라는 점을 감안할 때, 최소 감정가 수준 이상의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

최근 거래된 73.4㎡ ~ 84.88㎡ 면적의 아파트들의 최고 실거래가(22,500만원) 및 평당 가격을 고려할 때, 142.32㎡(약 43평)의 본건 아파트 시세는 감정가 276,000,000원을 기준으로 보수적으로는 90~95% 수준, 적극적으로는 100% 이상을 고려할 수 있습니다.

시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 하자 여부 등을 종합적으로 고려하여 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. (이는 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.