나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100283 [1] 부산광역시 사상구 엄궁동 37-3 신흥동백아파트 2동 2층 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 엄궁동에 소재하는 엄궁초등학교 북동측 인근에 위치하는 신흥동백아파트 2동 2층 201호로서 주위는 단독 및 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 2층 201호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 창호: 새시 창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 화재경보시설, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 사다리형에 가까운 토지로 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-08-24), 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역 -> 제2종전용주거지역(2025.8.13.)), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-09-06)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모재개발사업 시행예정구역(2025-11-26)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2026타경100283 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 엄궁동 37-3 신흥동백아파트 2동 2층 201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 87.58㎡ (약 26.47평)

* 토지지분: 87.58478659864883㎡ (약 26.47평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 64.44㎡ (약 19.50평)

* 건물지분: 64.44㎡ (약 19.50평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사

* 특이사항: 재개발구역, 유동화물건

* 주의사항:

* 특수물건정보: 재개발구역, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 엄궁동에 소재하며, 엄궁초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 6층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시입니다.

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생 시설, 화재경보 시설, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 인접 도로상태등: 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전: 이민성(1991-04-15), 방종만(2004-10-18), 신영화(2011-07-28) 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권(접수일자: 2021-07-20, 채권 최고액: 55,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸 예정 권리: 근저당권(우리은행), 가압류(주식회사우리카드, 롯데카드), 임의경매개시결정(유더블유아이유동화전문유한회사) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 소재한 엄궁동은 주거 지역으로, 단독 및 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 지역 재개발 구역으로 지정되어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 신흥동백아파트

* 관리사무소 연락처: 051-326-0019

* 주소: 부산광역시 사상구 엄궁동 37-3

* 사용승인일: 1992년 11월 16일

* 동수: 3동

* 세대수: 156세대

* 전용면적: 64.44㎡ (약 19.50평)

* 총면적: 12851.16㎡ (단지 전체 면적)

* 주차대수: 총 91대 (지상 5대, 지하 0대)

* 최고층/최저층: 1층 (단지 기준) - 본건은 2층입니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차 충전기(지상 2대)가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발구역 지정: 본건 소재지는 재개발구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따라 가치 상승이 기대되나, 개발 진행 과정에서의 불확실성 및 기간 소요 등의 리스크가 존재합니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문 유한회사로부터 경매가 진행되는 물건으로, 일반 경매와는 다소 다른 절차나 특징이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13 변경 예정)

* 중로2류(폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(학교환경위생정화구역)

* 소규모재개발사업 시행예정구역(2025-11-26)

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 엄궁동에 위치한 아파트로, 재개발구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸되어 비교적 명확합니다. 다만, 재개발 진행 상황 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 입지.

* 말소기준권리 이하 권리들이 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 감정가 대비 최근 실거래가 비교 시 가격 메리트 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 본건 건물 면적(64.44㎡)과 유사한 2024년 8월 실거래가(101,000,000원)를 고려했습니다.

* 감정가(120,000,000원)와 2025년 예정된 더 넓은 면적의 아파트 실거래가(155,000,000원)를 통해 시장 가치 범위를 참고했습니다.

* 재개발 구역 지정에 따른 미래 가치와 유동화 물건, 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근했습니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.