나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100240 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1670 다대롯데캐슬블루 근린생활시설동 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 '다송중학교' 북서측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'낫개역'이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물인 다대롯데캐슬블루 근린생활시설동 내 2층 210호로서 외 벽: 치장석 및 타일 붙임 등, 내 벽: 인테리어 마감, 바 닥: 타일 붙임.

이용상태

제2종근린생활시설(상호: 뮤직아이 피아노스튜디오)임.

설비내역

공동설비로 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-10-22), 제1종지구단위계획구역, 제1종지구단위계획구역(2014-10- 22)(주택재건축정비구역), 중로2류(폭 15m~20m)(1994-12-23)(접합), 교육환경보호구역(2024 -04-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2014-07-16)<도시 및 주거환경정비법>, 택지개 발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2026타경100240 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1670, 다대롯데캐슬블루 근린생활시설동 2층 210호

용도: 제2종근린생활시설 (상호: 뮤직아이 피아노스튜디오)

감정가: 452,000,000원

토지면적: 44.40㎡ (약 13.43평)

건물면적: 87.36㎡ (약 26.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 '다송중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 '낫개역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조의 2층 건물 중 2층 210호이며, 외벽은 치장석 및 타일, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감입니다.

토지 이용 및 도로 상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 단지 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 진입로 및 가로망이 정비되어 있으며, 단지 내 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주택재건축정비구역, 중로2류, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 1월 26일 접수된 중소기업은행 근저당 (을1) 입니다.

인수되는 권리: 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들로 구성되어 있어, 경매 완료 시 모든 권리가 소멸될 예정이므로 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 고

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입일자/사업일자: 2019년 12월 13일

배당신고일자: 2026년 06월 01일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의 문구: 임차인 고 은 대항력이 없으나, 보증금이 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으므로 낙찰자가 직접 부담할 금액은 없으나, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

상권 특성: 본건이 위치한 다대 롯데캐슬 블루는 대규모 아파트 단지로, 단지 내 상가는 이러한 주거 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변 시설: 다송중학교 등 교육시설 및 다대동 주거 밀집 지역에 인접하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

업종 적합성: 현재 제2종근린생활시설(피아노 스튜디오)로 이용 중으로, 지역 주민들의 교육 및 여가 수요에 부응하는 업종입니다.

1.5. 생활정보

교육 시설: 단지 북서측 인근에 다송중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 및 편의시설: 도시철도 1호선 낫개역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 뛰어납니다. 단지 내 주차장 시설이 갖추어져 있어 차량 이용도 편리합니다.

주거 환경: 대단지 아파트 단지 내 상가로서 쾌적하고 정돈된 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

재건축/정비구역: 본 물건이 속한 지역은 재건축 구역 및 정비 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 지역 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 긍정적 요인이지만, 사업 진행 과정에서의 변수(사업 지연, 계획 변경, 추가 비용 발생 등)가 발생할 수 있습니다.

임차인 명도: 임차인 고 은 대항력이 없으나, 보증금이 존재하므로 명도 완료 시점까지 원만한 협의가 중요합니다.

미회수 채권: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 채무자의 재정적 어려움이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 경매로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 다대동의 대단지 아파트 단지 내 상가로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

주변 주거단지의 풍부한 배후수요와 함께, 재건축 및 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 명도 또한 대항력이 없어 원만하게 진행될 것으로 예상됩니다.

지역 개발 호재와 함께 안정적인 상권의 이점을 누릴 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

배후 수요: 대단지 아파트 단지 내 위치하여 고정적인 고객 확보가 용이합니다.

개발 잠재력: 재건축 및 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대감이 높습니다.

교통 편의성: 도시철도 1호선 낫개역 역세권으로 접근성이 우수합니다.

안정적 상권: 지역 주민들의 생활 편의를 위한 근린생활시설로서의 입지가 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 452,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

현재 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 상황이지만, 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자의 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

재건축/정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성, 아파트 단지 내 상가로서의 안정적 배후 수요, 역세권 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 향후 개발 계획의 확실성 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 하지만, 일반적인 경매 전략으로는 감정가의 100% ~ 120% 범위 내에서 전략적인 접근이 유효할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.