나이스옥션 법원경매 진주 2026타경109 [1] 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1486-4 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 하동군 청암면 묵계리 소재 '산타재' 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호 3) 부정형 완경사로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호 5) 부정형 완경사로서, 현황 '휴경지' 상태입니다. 일련번호 6) 부정형 급경사로서, 현황 '자연림' 상태입니다. 일련번호 7) 부정형 급경사로서, 현황 '자연림' 상태입니다. 일련번호 8) 부정형 완경사로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호 10) 부정형 완경사로서, 현황 '주거나지' 상태입니다. 일련번호 11) 부정형 완경사로서, 현황 '휴경지' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 대상물건 서측으로 노폭 약 4미터 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함. 일련번호 3) 대상물건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다. 일련번호 5) 맹지 입니다. 일련번호 6) 대상물건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다. 일련번호 7) 맹지 입니다. 일련번호 8) 대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다. 일련번호 10) 맹지 입니다. 일련번호 11) 맹지 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지(2025- 12-09)(하동청암묵계지구)<사방사업법> ■ 일련번호(4): 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 자연환경보전지역(자연환경보전지역), 가축사육제한구역(모 든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지(2025-12-09)(하동청암묵계지구)<사방사업법>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 국립공원(2023-05-01)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-01)<자연공원법> ■ 일련번호(5): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(경남도 고시 2008.11.6)<관광진흥법>, 준보전산지<산지관리법> ■ 일련번호(6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(경남도 고시 2008.11.6)<관광진흥법> ■ 일련번호(7): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(경남도 고시 2008.11.6)<관광진흥법> ■ 일련번호(8): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(경남도 고시 2008.11.6)<관광진흥법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 목조 기와지붕 단층으로서, 외벽: 황토바름 등, 창호: 목재유리창 입니다. 블럭조 스레이트지붕 단층으로서, 외벽: 황토바름 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 입니다. 블럭조 스레이트지붕 단층으로서, 외벽: 황토바름 마감 등, 창호: 샷시창호 입니다. 일련번호 4) 목조 기와지붕 단층으로서 외벽: 황토바름 마감 등, 창호: 목재창호 입니다. 일련번호 9) 목조 스레이트지붕 단층으로서, 외벽: 페인팅 마감 등, 창호: 목재창호 입니다.

이용상태

일련번호 2): 서당 및 창고로 이용 중입니다. 일련번호 4): 서당으로 이용 중입니다. 일련번호 9): 농가주택으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호 2),4),9): 제반 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 9) 중 부속사 부분은 멸실된 바, 추후 공부정리를 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: ---

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘ㄱ~ㅌ’] 매각포함.
-목록[5]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록[6]스테인레스 물탱크는 하동군 소유로 평가 및 매각 각 제외.
-목록[6]분묘 3기 소재 및 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음.
-목록[6]최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경109 (1)

* 소재지: 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1486-4

* 용도: 교육연구시설 (주요 용도이나, 건물별 이용 현황 상이)

* 감정가: 588,544,100원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOOOOOO (등기부상 하동신용협동조합 관련 기록 확인)

1.1. 토지 정보

* 총 토지 면적: 64,306.00㎡ (약 19,455.8평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: 일련번호별로 부정형 완경사/급경사, 주상용 건부지, 휴경지, 자연림, 주거용 건부지, 주거나지 등으로 이용 중

* 토지 이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 사방지, 공익용산지, 준보전산지, 국립공원, 공원자연환경지구, 관광지 등 복합적인 용도지구 지정 확인

1.2. 건물 정보

* 총 건물 면적: 400.34㎡ (약 121.01평)

* 건물 제시외 면적: 257.80㎡ (약 77.98평) (감정서상 ‘ㄱ~ㅌ’ 부분 매각 포함)

* 건물 이용 현황:

* 일련번호 2): 서당 및 창고 (교육연구시설, 190.36㎡)

* 일련번호 4): 서당 (제2종근린생활시설, 209.98㎡)

* 일련번호 9): 농가주택 (일부 부속사 멸실로 공부정리 필요)

* 건축물대장 상 주요 용도: 교육연구시설, 제2종근린생활시설

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 총 감정가: 588,544,100원

* 일괄매각 조건: 토지와 건물 일괄 매각

* 제시외 건물 포함: 감정서상 ‘ㄱ~ㅌ’으로 표시된 제시외 건물 매각 포함

* 특이사항:

* 목록 관련: 농지가 아니라는 사실 증명 또는 농지취득자격증명원 제출 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

* 목록 관련: 스테인레스 물탱크는 하동군 소유로 평가 및 매각 제외

* 목록 관련: 분묘 3기 소재 및 추가 분묘 소재 가능성 있음. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 금액임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 경상남도 하동군 청암면 묵계리 소재 '산타재' 서측 인근에 위치

* 부근은 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지역

* 주위 환경은 보통 수준

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준

2.3. 인접 도로 상태

* 일련번호 1), 3), 6), 8) 등 일부 필지는 약 3~4미터 내외의 도로와 접하나,

* 일련번호 5), 7), 10), 11) 등은 맹지로서 토지 이용 및 접근에 제약이 있을 수 있음

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 강 : 전입 2009-11-24, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 강 : 전입 2014-10-21, 보증금 0원, 차임 1원, 대항력 있음. (주의: 보증금 및 차임 액수가 미미하나, 법적 대항력 유무는 별도 확인 필요. 인수되는 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 자체는 인수될 수 있습니다.)

* 강 : 전입 2022-05-11, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 손 : 전입 2025-02-04, 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 대항력 없음

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리)

* 말소기준권리: 을7 (근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2016-07-08 접수)

* 말소기준권리보다 후순위인 을구 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 갑구 권리 중 말소되지 않은 권리: 갑7 (가처분, 2023-04-14)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 분묘기지권 성립 여지 있음. (별도 확인 및 협의 필요)

4. 상권분석

* 주요 용도는 교육연구시설로 계획되어 있으나, 주변은 농경지와 단독주택 위주의 농촌 지역임.

* 일부 토지이용계획에 관광지, 국립공원, 공원자연환경지구 등이 포함되어 있어, 특정 목적(예: 휴양, 체험 시설 등)의 개발 가능성은 있으나 일반 상권 형성은 제한적일 것으로 보임.

5. 생활정보

* 농촌 지역의 전형적인 생활 환경을 제공.

* 차량 접근성은 보통이나, 대중교통 이용은 불편할 수 있음.

* 주변 자연환경은 양호한 편.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 목록 필지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있음.

6.2. 분묘 관련

* 토지 일부(목록)에 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권의 성립 여지 및 관련 분쟁 발생 가능성 상존.

6.3. 대항력 있는 임차인

* 임차인 강 은 대항력이 있는 것으로 확인됨. 비록 보증금 및 차임이 0원/1원으로 신고되었으나, 법적 지위와 관련된 잠재적 리스크를 배제할 수 없음.

6.4. 토지 이용 제약

* 물건지 내 다수의 필지에 국립공원, 공원자연환경지구, 관광지, 사방지 등 다양한 법적 제한이 존재하여 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 따를 수 있음.

6.5. 건물 현황

* 건물 중 일련번호 9번의 부속사 일부가 멸실되어 추후 건축물대장과의 정리 작업이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 다수의 건물을 일괄 매각하는 건으로, 교육연구시설 등의 목적으로 활용 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 복합적인 토지 용도 지역 지정, 맹지 다수 존재, 농지취득자격증명 요구, 분묘기지권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 잠재적 리스크와 고려사항이 산재해 있습니다. 투자 시 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 19,455.8평의 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회.

* 다용도 활용 가능성: 교육연구시설 외에도 관광, 주거, 농업 등 다양한 목적으로의 잠재적 활용 가능성.

* 자연환경: 국립공원, 관광지 구역 등에 인접하여 자연 친화적인 시설 개발에 유리할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 인수되는 보증금(본건의 경우 0원)을 제외한 최저매각가격 및 물건의 시장 가치를 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 현장 가치, 지역별 유사 물건 시세, 임차인과의 명도 가능성, 분묘 관련 협의 비용, 토지 이용 제약에 따른 개발 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 따라서, 본 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.