나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10069 [1] 경상남도 창녕군 장마면 유리 2053-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.25

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 창녕군 장마면 강리 소재 '장마면사무소' 남서측 인근에 위치하며 부근은 농경지, 창고시설 등이 소재하는 순수 경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

토지의 상황

※형상 및 이용상황 기호[1,2] : 2필 일단의 세장형 평지로서 버섯재배사 부지로 이용 중임. ※도로조건 및 교통상황 기호[1,2] : 남측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로와 접함. ※공법상 제한사항 기호[1,2] : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>임.

건물의 구조 및 현상

기호[3] 철골조 판넬지붕 단층건으로서, 벽체 : 판넬잇기 등 마감. 천정 : 철골트러스위 판넬잇기 마감. 바닥 : 에폭시 등 마감. H-Beam: 355*175mm, 이용상황 : 버섯배양장으로 이용 중임. 설비내역 : 냉동 및 냉장설비, 공조설비, 에어라인설비 등이 구비되어 있음. 기호[4] 철골조 및 경량철골조 판넬지붕 2층건으로서, 외벽 : 사이딩판넬 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. 창호 : 새시창구조임. 이용상황 : 1,2층 공히 기숙사 등으로 이용 중임. 기호[5] 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 벽체 : 판넬잇기 등 마감. 천정 : 경량철골트러스위 판넬잇기 마감. 바닥 : 에폭시 등 마감. H-Beam : 355*175mm, 이용상황 : 버섯배양장으로 이용 중임. 제반시설 : 냉동 및 냉장설비, 공조설비 등이 구비되어 있음. 기호[6] 일반철골구조 판넬지붕(현:칼라시트지붕) 단층건으로서, 벽체 : 일부 판넬잇기 등 마감. 천정 : 경량철골트러스위 칼라시트 마감. 바닥 : 콘크리트노출 등 마감. H-Beam: 250*125mm, 이용상황 : 버섯배양장으로 이용 중임.

기계/기구의 현상

기계기구의 현상 및 관리상태 보통시됨.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견'참조.

물건 비고

-일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함. 기계기구 목록 중 (일련번호 3) 멸균용 관류 보일러, (일련번호 5-5) 암상하차기 4대 중 2대, (일련번호 5-6) 액탕기, (일련번호 5-7) 접종기 2대 중 1대는 각 소재불명으로 매각제외. (일련번호 6) 냉동기 및 공조설비, (일련번호 7) Air Line은 건물과 불가분관계에 있는바, 건물에 포함하여 평가함(감정평가서 참조).
-[목록1,2] 토지는 일단지로 평가하였으며, 제시외 건물(1-1~1-5,2-1), 제시외 물건(1-6) 및 제시외 기계기구(3-1,3-2) 각 매각제외. 최저매각가격은 제시외 건물 및 제시외 물건으로 인하여 영향받는 가격임.
-[목록1,2] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수).
-[목록4] 건물은 공부상 '포장실 및 창고'이나, 현황 '기숙사 등'으로 이용중임.
-[목록6] 건물은 공부상 '판넬지붕'이나, 현황 '칼라시트지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 시각으로 분석한 내용입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2026타경10069 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 장마면 유리 2053-3

용도: 동물 및 식물 관련시설 (토지 및 건물)

감정가: 1,741,412,680원

토지면적: 4,343.70㎡ (약 1,314.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2,579.88㎡ (약 780.45평)

건물 제시외면적: 271.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부근의 상황: 본 건은 경상남도 창녕군 장마면 강리 소재 '장마면사무소' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 창고시설 등이 소재하는 순수 경지정리지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로조건 및 교통상황: 토지는 남측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진출입은 가능합니다.

공법상 제한사항: 본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(소, 말, 사슴, 양 사육 가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>에 해당하여 토지 이용에 제한이 있습니다.

2.2. 혐오시설 및 주변 위험 요소

주변 시설에 대한 조사 결과, 해당 물건지 바로 인근에 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장마면 내에 생활폐기물소각시설이 위치하고 있어, 광범위한 지역 환경 요인으로 고려할 수 있습니다. 해당 지역은 농경지 및 관련 시설이 주를 이루고 있으며, 농업 활동과 관련된 환경적 요소를 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 다음과 같은 임차인이 등재되어 있습니다. 모든 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* A : 전입일자(사업일자) 2026-01-08, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* K : 전입일자(사업일자) 2019-01-22, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* L : 전입일자(사업일자) 2025-10-17, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* M : 전입일자(사업일자) 2025-08-28, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* N : 전입일자(사업일자) 2025-12-03, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* V : 전입일자(사업일자) 2023-06-20, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 진 : 전입일자(사업일자) 2025-12-24, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

3.2. 인수 및 소멸 권리

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리: 을11 (한국농수산식품유통공사 근저당권, 2017-05-26 접수)

등기부채권 총액: 2,596,259,182원

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하나, 이는 경매 절차를 통해 정리될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 창고시설이 혼재된 농업진흥구역 내 위치하고 있어, 일반적인 상업 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 주로 농업 관련 시설 및 창고 용도의 건물들로 구성되어 있어, 지역 내 물류, 축산, 농산물 가공 등의 관련 시설 입지로 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 장마면사무소가 위치하여 기본적인 행정 서비스 접근성은 양호합니다. 주변 지역은 주로 농경지이므로, 주거 및 생활 편의 시설은 면 소재지 등으로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 토지가 농지에 해당하므로, 낙찰자는 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되는 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기계기구 및 시설 관련

* 감정평가 대상 기계기구 중 일부(멸균용 관류 보일러, 암상하차기 4대 중 2대, 액탕기, 접종기 2대 중 1대)가 소재 불명으로 매각에서 제외됩니다. 이는 현장 확인이 필요하며, 감정평가액 산정 시 반영되었습니다.

* 건물(목록4)은 공부상 '포장실 및 창고'이나 현황 '기숙사 등'으로 이용 중이며, 건물(목록6)은 공부상 '판넬지붕'이나 현황 '칼라시트지붕'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 변경 등 절차를 수반할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 제시외 건물, 물건, 기계기구 중 일부가 매각에서 제외되므로, 정확한 목록 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 농림지역, 농업진흥구역 등 공법상 제한사항으로 인해 토지 이용에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 장마면의 농업진흥구역 내에 위치한 동물 및 식물 관련 시설입니다. 넓은 토지와 버섯 재배사, 창고, 기숙사 등으로 이용되는 다수의 건물들을 포함하고 있어, 농업 관련 사업 또는 시설 운영에 적합할 수 있습니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 필요, 일부 기계기구 소재 불명, 공부상 내용과 현황의 차이 등 낙찰 후 고려해야 할 여러 사항들이 존재합니다. 높은 등기부채권 총액은 권리 인수 문제는 없으나, 경매 절차 진행 시 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 농업 관련 시설 운영 또는 재배지 확보 가능성이 있습니다.

* 동물 및 식물 관련 시설로 허가된 용도와 실제 이용 현황(버섯 재배사, 기숙사 등)을 고려한 다양한 사업 추진 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 인근 도로 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,741,412,680원입니다.

등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하며, 모든 권리가 말소되는 조건이므로 권리 인수 문제는 없습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 의무, 일부 기계기구 누락, 공부상 용도와 현황의 불일치 등 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 절차 및 비용을 고려해야 합니다.

또한, 농업진흥구역이라는 점과 넓은 면적의 농지라는 점이 입찰 시 고려될 부분입니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 60%~70% 수준으로, 약 1,044,847,608원 ~ 1,218,988,876원으로 추정됩니다.

이는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 조사, 그리고 입찰 희망자의 자금 운용 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.