나이스옥션 법원경매 진주 2026타경107 [1] 경상남도 진주시 강남동 233 대경강남타운 101동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 강남동, 진주남중학교 남서측 월편에 소재하는 대경강남타운 101동 18층 1801호로서, 부근은 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 병의원 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 자유로우며 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

1997-12-31 사용승인을 득한 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 20층 건 내 18층 1801호로서 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 알미늄샷시 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

주거용 아파트로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급`배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복2차선, 북동측으로 왕복4차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(남강2-5)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표 면구역(2021-04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>,상대보호구역(2025-05-15)(진주남중학 교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2025-05-15)(진주남중학교 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법 률> 에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 부득이 인근선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적이고 표준적인 상태를 등을 고려하여 평가하였으므로 참고하시기 바라며, 임대관계는 확인치 못햇으므로 업무집행 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경107 (1)

소재지: 경상남도 진주시 강남동 233 대경강남타운 101동 18층1801호

용도: 아파트

감정가: 158,000,000원 (1억 5,800만 원)

토지면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 강남동, 진주남중학교 남서측에 소재하는 대경강남타운 101동 18층 1801호입니다. 주위는 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 병의원 등으로 형성되어 있는 주택지대로서, 주위 환경은 대체로 보통인 편입니다. [cite:감정평가서 요약]

교통상황: 아파트 단지까지 차량 출입이 자유로우며, 관내 버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통 사정도 대체로 보통인 편입니다. [cite:감정평가서 요약]

건물의 구조: 1997년 12월 31일 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 20층 건물 내 18층 1801호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 알미늄샷시 창호로 마감되었으며, 건물의 현상은 보통인 편입니다. [cite:감정평가서 요약]

이용상태: 주거용 아파트로 이용 중입니다. [cite:감정평가서 요약]

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다. [cite:감정평가서 요약]

토지의 형상 및 이용상태: 대지권의 목적인 토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 토지로, 아파트 부지로 이용 중입니다. [cite:감정평가서 요약]

인접 도로상태: 남서측으로 왕복 2차선, 북동측으로 왕복 4차선 포장도로가 개설되어 있습니다. [cite:감정평가서 요약]

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(남강2-5)(접합)에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(경상대학교병원 옥상헬기장), 상대보호구역(진주남중학교, 경상국립대학교 칠암캠퍼스), 절대보호구역(진주남중학교)에 해당합니다. [cite:감정평가서 요약]

공부와의 차이: 공부와의 차이는 없습니다. [cite:감정평가서 요약]

기타참고사항: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 인근 선례, 외부 관찰, 통상적인 상태 등을 고려하여 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다. 임대 관계는 확인하지 못하였으므로 업무 집행 시 재확인하시기 바랍니다. [cite:감정평가서 요약]

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김인영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-04-01

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 김인영 임차인은 보증금 0원임에도 불구하고 전입일자(2015-04-01) 상 대항력이 존재하므로, 명도 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. [cite:제공된 임차인 현황 정보]

* 임차인: 유가람

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원. (김인영 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인인 김인영의 경우, 실제 보증금 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

등기부 요약 및 말소기준권리:

* 말소기준권리: 을15, 국민은행 근저당 (접수일자: 2018-09-12, 채권최고액: 53,200,000원). [cite:집합건물 등기부요약]

* 이하 등기사항(근저당, 전세권, 가압류, 임의경매 등)은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite:집합건물 등기부요약]

* 경매 신청 채권자는 국민은행(갑9, 임의경매)입니다. [cite:집합건물 등기부요약]

* 등기부채권 총액: 164,994,143원. [cite:집합건물 등기부요약]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재된 것이 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김인영의 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 또는 명도 관련 분쟁 발생 가능성을 주의해야 합니다. [cite:물건명세서 참고사항, 임차인 현황]

4. 상권분석

본 물건이 위치한 진주시 강남동 일대는 주택지대로서 주변에 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 학교(진주남중학교), 병원 등이 형성되어 있습니다. [cite:감정평가서 요약] 대로변에 인접하고 있어 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. [cite:감정평가서 요약] 주변 환경은 전반적으로 주거 생활에 적합하며, 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite:제공된 정보, 검색 결과]

5. 생활정보

아파트명: 대경강남타운

주소: 경상남도 진주시 강남동 233

사용승인일: 1997년 12월 31일 (2026년 기준 약 29년차)

세대수: 총 179세대

관리사무소 연락처: 055-762-6467 [cite:아파트 정보]

건물 규모: 1개 동, 최고 20층

주차대수: 총 171대 (세대당 약 0.95대) [cite:총괄표제부 JSON, 아파트 정보]

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 [cite:아파트 정보]

본건 전용면적: 59.81㎡ (약 18.09평) [cite:건물면적]

주변 교육 시설: 진주남중학교, 경상국립대학교 칠암캠퍼스 인근. [cite:토지이용계획 및 제한상태]

주변 편의 시설: 근린생활시설, 병의원 등이 소재합니다. [cite:감정평가서 요약]

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (김인영)의 존재: 전입일자 2015-04-01 기준 대항력이 있으며, 보증금 0원으로 명시되어 있으나 실제 명도 과정에서 예상치 못한 보증금 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 확인 및 대비가 필수적입니다.

건물 노후도: 1997년 준공으로 29년차를 맞이하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내부 확인 곤란: 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 실제 물건의 상태가 평가 내용과 다를 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 시가지경관지구 등 도시계획시설 관련 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 강남동에 위치한 대경강남타운 아파트로, 주변 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 1997년식으로 건물 노후도가 있으며, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 김인영의 존재입니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 철저한 검토와 명도 협상 전략이 수립되어야 합니다. 채권 총액 대비 감정가가 약간 낮은 편이나, 최근 실거래가 추이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

진주시 강남동의 주거 지역 내 입지로, 생활 편의시설 및 교통망 이용이 편리합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 명도 절차가 원만히 진행될 경우 실질적인 낙찰가율을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 철저한 사전 확인 필수)

2026년 7월 6일, 동일 면적(59.81㎡)의 2층 물건이 1억 3,100만원에 거래된 사례가 있어, 시세 파악에 참고할 수 있습니다. [cite:최근 매매 JSON 정보]

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 59.81㎡(약 18.09평)의 아파트입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일: 59.81㎡, 2층, 13,100만원 [cite:최근 매매 JSON 정보]

* 2026년 5월 24일: 33.6㎡ (약 10평), 17층, 8,700만원 [cite:최근 매매 JSON 정보]

* 2026년 7월 18일: 33.6㎡ (약 10평), 3층, 7,900만원 [cite:최근 매매 JSON 정보]

본건의 감정가는 158,000,000원이며, 최근 거래 사례 중 동일 면적(59.81㎡)인 2층 물건이 13,100만원에 거래되었습니다. 18층이라는 층수 이점과 시장 상황을 고려할 때, 13,100만원보다는 높은 가격으로 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 명도 관련 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 0원 가정을 기준으로, 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적인 예상 입찰가는 13,500만원 ~ 14,500만원 범위로 산정합니다.

상승 여력이 있는 층수(18층)와 동일 면적 실거래가(13,100만원)를 감안하여, 최적 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용 등을 추가로 면밀히 검토해야 합니다. [cite:최근 매매 JSON 정보, 제공된 임차인 현황]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.