나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10401 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2713-1 신창비바패밀리 110동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '성산초등학교' 북동측 인근에 위치하는 신창비바패밀리 110동 4층 404호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 상가, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 지하1층 지상 25층건 중 4층 404호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅, 일부 대리석붙임 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 창 호: 샷시창

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 등이 설비되어 있으며 지역난방임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 토지로서 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2026-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2026-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2026타경10401 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2713-1 신창비바패밀리 110동 4층 404호이며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

감정평가액은 303,000,000원 (30,300만원)입니다.

토지 면적은 47.68㎡ (약 14.43평)이며, 건물 면적은 84.94㎡ (약 25.71평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

본 건물의 사용승인일은 2009년 10월 30일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '성산초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 주변 가로망 상태 또한 양호하여 접근성이 뛰어납니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2026년 1월 26일 접수된 주식회사지에이치코어의 가압류 (갑8)입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 후순위 권리(갑9 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

다만, 임차인 현황을 보면 'SHINSUNGCHUL'이라는 임차인이 2022년 11월 29일 전입 신고하였으며, 대항력이 '있음'으로 기재되어 있습니다.

이 임차인의 보증금과 차임은 각각 0원으로 신고되어 있습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: S *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-29

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 그 실체 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 공동주택 건설이 용이하며, 제1종지구단위계획구역으로 관리되고 있습니다.

대로변에 인접해 있어 접근성이 뛰어나며, 가축사육제한 구역 및 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

이는 주변에 혐오시설 등의 입점이 제한될 가능성이 높으며, 주거 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건이 소재한 신창비바패밀리 아파트는 총 14개 동, 1248세대로 이루어진 대규모 단지입니다.

최고 25층, 최저 1층으로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 1493대(지하 1250대, 지상 243대)로 넉넉한 편입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니케이션 공간 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

인근에 성산초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설과 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점입니다.

이러한 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 임차인의 실제 거주 목적 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 반드시 선행되어야 합니다.

1.6. 종합 의견

경상남도 양산시 물금읍에 위치한 신창비바패밀리 아파트 경매 물건으로, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 가격적인 메리트가 상당합니다.

양호한 입지 조건, 우수한 생활 편의시설 및 교육 환경은 본 물건의 장점입니다.

다만, 보증금 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 권리 관계에 대한 신중한 접근을 요구하는 주요 리스크입니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친다면, 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대.

* 성산초등학교 인접 및 편리한 교통망을 갖춘 우수한 입지.

* 편의시설 및 상업시설이 잘 갖춰진 생활권역.

* 대규모 단지 내 아파트로서의 안정성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 30,300만원이나, 최근 유사 면적(84.84㎡)의 매매 사례가 2026년 5월 34,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 이에 따른 명도 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

실제 인수 보증금은 0원으로 예상되지만, 임차인과의 명도 절차에 대한 변수를 고려해야 합니다.

이에 따라, 감정가 이상으로 입찰가를 제시하되, 최근 실거래가를 상회하지 않는 범위 내에서 보수적인 접근을 권장합니다.

권장 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 325,000,000원

가장 적정하다고 판단되는 단일 입찰가: 315,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.