나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3285 [1] 대구광역시 서구 비산동 180-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "대구대성초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, '주거용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 3미터 내외의 블럭포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-09-10), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(대구대성초등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경상여중,대구제일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과 에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경 보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)시멘트블록조 기와지붕 단층건으로서, -외벽: 몰탈위 페인트마감, 외장타일마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 목재 및 샷시창호 등임. (나)시멘트블록조 슬래브지붕 단층건으로서, -외벽: 몰탈위 페인트마감, 외장타일마감 등, -내벽: 타일마감 등, -바닥: 타일마감 등임.

이용상태

(가): 주택 (나): 변소 및 세면장

설비내역

(가): 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. (나): 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-기호(나)건물은 공부상 용도가 '창고'이나, 실제 '변소 및 세면장'임. -기호(나)건물은 공부상 면적과 개략적인 실측면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물 중 일부 공부상 용도가 '창고'이나 실제 '변소 및 세면장'임
건물은 공부상 면적과 개략적인 실측면적이 상이하며, 개략적인 실측면적을 기준으로 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3285 (1)

소재지: 대구광역시 서구 비산동 180-25

용도: 단독주택

감정가: 164,015,010원 (164,015 만원)

토지면적: 126.00㎡ (약 38.11 평)

건물면적: 65.00㎡ (약 19.66 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 엠메이드대부유한회사 (강제경매 개시 채권자 추정)

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 대구광역시 서구 비산동에 소재하며, "대구대성초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 3미터 내외의 블록 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-09-10), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구대성초등학교, 경상여중, 대구제일고등학교), 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 추가적인 현장 조사 또는 관련 정보 검색이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

토지: 2003년 01월 20일 접수된 포항시북구의 압류(갑9)가 말소기준권리로 기재되어 있습니다.

건물: 2006년 05월 11일 접수된 김윤호의 가압류(갑16)가 말소기준권리로 기재되어 있습니다.

(참고: 두 기준권리 모두 현재 말소된 것으로 표시되어 있으나, 이는 경매 절차를 통해 후순위 권리들이 소멸됨을 의미합니다.)

인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도로 등기부상 임차인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 건물 감정평가 요항표에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계가 있을 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

등기부 현황 (토지):

1981-01-05: 정연성 소유권 이전 (갑1)

2003-01-20: 포항시북구 압류 (갑9, 말소기준권리)

2026-01-09: 엠메이드대부 가압류 (갑32)

2026-03-09: 엠메이드대부유한회사 강제경매 (갑33, 본건 경매 개시)

등기부채권 총액: 70,943,510원

등기부 현황 (건물):

1981-01-05: 정연성 소유권 이전 (갑1)

2006-05-11: 김윤호 가압류 (갑16, 말소기준권리)

2008-02-14: 대구광역시서구 압류 (갑17)

2009-08-06: 포항시장(북구청) 압류 (갑18)

2011-04-27: 대구지방검찰청서부지청검사 가처분 (갑19)

2011-04-27: 대구지방검찰청서부지청검사 가압류 (갑20, 금30,000,000원)

2013-08-16: 대구지방검찰청서부지청 압류 (갑21)

2026-01-09: 엠메이드대부 가압류 (갑32, 금30,943,510원)

2026-03-09: 엠메이드대부유한회사 강제경매 (갑33, 본건 경매 개시)

등기부채권 총액: 70,943,510원

물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-08-16

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

4. 상권분석

주변 지역 특성: 본건이 위치한 비산동 일대는 전통적인 주거 지역으로, 단독주택과 더불어 다세대, 다가구 주택 등이 혼재되어 있습니다. 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 시세 동향: 제공된 최근 매매 정보는 모두 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

2026년 6월 거래된 월드하이츠(다세대)는 36.63㎡ (약 11.08평) 면적에 3,750만원에 거래되었습니다 (약 338만원/평).

2026년 6월 거래된 성안(A)(다세대)는 63.91㎡ (약 19.33평) 면적에 7,000만원에 거래되었습니다 (약 362만원/평).

2026년 6월 거래된 시민뉴타운A동(다세대)는 59.92㎡ (약 18.13평) 면적에 11,200만원에 거래되었습니다 (약 618만원/평).

실거래가 분석: 다세대 주택의 거래 사례를 볼 때, 평당 약 338만원에서 618만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건 단독주택의 감정가는 164,015만원이며, 건물 면적(65㎡, 약 19.66평) 기준 평당 약 834만원으로 산정되어, 제공된 다세대 주택 시세 대비 높은 편입니다. 이는 단독주택의 가치, 토지 가치, 또는 감정평가 시점의 시장 상황 등이 반영된 결과로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 대구대성초등학교가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 마트, 병원, 식당 등은 반경 1km 이내에 분포하는 것으로 확인됩니다.

주변 학교: 대구대성초등학교, 경상여자중학교, 대구제일고등학교가 근접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태 및 공부와의 차이:

건물 중 일부(기호 나)는 공부상 용도가 '창고'이나 실제로는 '변소 및 세면장'으로 이용 중입니다.

건물은 공부상 면적과 개략적인 실측 면적이 상이하며, 개략적인 실측 면적을 기준으로 평가되었습니다.

건물 준공연도가 1975년으로 노후화되었을 가능성이 있습니다.

임대관계 미상: 건물 감정평가서 상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 권리 관계에 영향을 줄 수 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다. (임차인 현황에 별도 권리관계 없음을 확인하였으나, 사전 조사 시 유의 필요)

주거환경개선지구: 주거환경개선지구 내 건축 후퇴선 지정 여부 등 별도 확인이 필요하며, 향후 재개발 또는 지구 변경 시 추가적인 변동사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 단독주택으로, 초등학교 및 중고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 단독주택으로 토지 활용성이 있으며, 주거환경개선지구로 지정된 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사할 수 있습니다. 그러나 건물은 노후되었고 공부와의 차이가 존재하며, 실제 이용 상태와 공부상 용도가 불일치하는 부분이 있습니다. 또한, 제공된 다세대 주택 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정되어 있어, 면밀한 시장 조사와 현장 확인을 통한 재평가가 필요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 적습니다.

8. 투자 포인트

단독주택의 토지 가치: 126㎡의 토지 면적은 단독주택으로서의 활용 가치가 있습니다.

안정적인 주거 지역: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접하여 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

주거환경개선지구: 향후 지역 개발 및 재정비 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리관계 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소될 예정으로, 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,015만원입니다. 제공된 다세대 주택 시세 대비 감정가가 높은 편이며, 건물 노후화 및 공부와의 차이 등 리스크 요소를 고려해야 합니다. 최초 경매 시 통상 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성되는 점을 감안하면, 본건의 적정 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 사이에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 주변 시세 재확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 감정평가액의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.