나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100547 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 302-197 대구역에스디아이프라임 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신세계 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 "대구역" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트 단지, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "대구역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상24층 중 12층 1202호 단위세대로서, 외벽 : 화강석 및 시멘트 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 인접필지와 등고평탄하며, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

칠성동2가 302-197 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-04-10)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 본건은 이해관계인 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 내부현황을 파악하였으며, 일반적인 상태를 전제하여 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

대구지방법원 2026타경100547 (1)

2.2. 소재지

대구광역시 북구 칠성동2가 302-197, 대구역에스디아이프라임 12층 1202호

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

423,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 16.14㎡ (약 4.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.52㎡ (약 25.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

다OOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 소재하며, 지하철 1호선 '대구역' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 1호선 '대구역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로 상태

단지 북측으로는 폭 약 15미터, 서측으로는 폭 약 10미터, 남측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로 1류 및 중로 2류 도로에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-07, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2025-04-07, 확정일자 2025-04-07, 배당신고일자 2026-03-24, 대항력 없음.

본건에 등재된 임차인 모두 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 대항력 있는 임차인은 없습니다.

4.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 관련 상세 내용은 추가 확인 필요)

4.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 02월 14일 접수된 다사농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

4.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 501,036,652원입니다.

4.5. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 채권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위 권리 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)만 인수하게 됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건이 위치한 칠성동2가 지역은 대구역을 중심으로 형성된 중심상업지역으로, 다양한 근린생활시설, 상점, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5.2. 지역 특성

대구역 역세권이라는 지리적 이점과 함께 주변에 아파트 단지들이 있어 배후 주거 수요 또한 풍부한 편입니다. 중심상업지역에 속해 있어 상업시설 이용이 편리하며, 유동인구가 많은 지역으로 상권 활성화 가능성이 높습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의성

공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활이 편리합니다.

6.2. 편의 시설

주변에 아파트 단지, 숙박시설, 근린생활시설 등이 풍부하여 쇼핑, 외식, 여가 활동 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6.3. 교육 환경

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 해당 단지 내 또는 인근의 교육 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

7. 잠재적 리스크

7.1. 채권 총액 대비 감정가

등기부채권 총액(501,036,652원)이 감정가(423,000,000원)를 초과하므로, 예상 낙찰가율에 따라 추가적인 부담이 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있습니다. 해당 권리의 존부 및 내용에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

7.3. 이해관계인 부재로 인한 정보 제한

감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 현황을 탐문조사 및 일반적인 상태를 전제로 평가하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7.4. 주변 환경

중심상업지역 내 위치한 아파트로, 주변 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 인한 소음이나 기타 생활 불편 발생 가능성을 고려해야 합니다. (단, 현재까지 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.)

8. 종합 의견

본건은 대구의 핵심 교통 요지인 대구역 인근 중심상업지역에 위치한 신축급 아파트로서, 입지 및 교통, 생활 편의성 측면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 2021년에 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 건물 내부 설비 또한 양호한 것으로 평가됩니다. 다만, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점과 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성은 주요 검토 사항입니다. 이러한 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 충분한 시세 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정해야 할 물건입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 최상의 입지 조건

대구역 초역세권에 위치한 중심상업지역으로, 뛰어난 교통 요충지이며 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

9.2. 편리한 교통 및 생활 인프라

지하철 1호선 대구역 및 다수의 버스 노선을 이용한 쾌속 교통망을 갖추고 있으며, 주변 상업시설, 금융, 의료 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

9.3. 최신 건물

2021년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당하여 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 감정가: 423,000,000원

10.2. 등기부채권 총액: 501,036,652원

10.3. 인수 보증금: 0원

분석:

본 물건의 감정가는 423,000,000원이나, 등기부상 채권 총액이 501,036,652원으로 감정가를 초과하는 상황입니다. 이는 낙찰 시 채무 변제 및 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 423,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석상 인수해야 할 부담(지상권 등)의 실제 가치, 시장 시세, 향후 개발 가능성, 주변 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 인수 부담을 명확히 확인한 후 보수적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.