나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경60 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1429 한실들마을 516동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "노전초등학교" 동측 인근에 위치하는 "한실들마을 제516동 제18층 제1803호" 단위세대로서, 부근 일대는 대단위 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 516동 20층건 중 18층 1803호 단위세대로서, [사용승인일: 1996.12.07] 외벽 : 몰탈위 페인트마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥 : 장판 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시2중창 입니다.

이용상태

아파트로서 방3, 주방 겸 거실, 욕실1 등으로 이용중인 것으로 조사됩니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 열병합 발전에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대와 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발 지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경60 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1429 한실들마을 516동 18층1803호

용도: 아파트

건물면적 (전용): 59.76㎡ (약 18.08평)

토지면적 (총 단지): 52243.30㎡ (약 15,803평)

감정가: 13,100만원

최저매각가격: (제공 정보 없음, 감정가 참고)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동에 위치하며, "노전초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남측 7차선, 서측 4차선, 동측 2차선 도로와 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

2.2. 주변 편의시설

대단지 아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 노전초등학교 등 교육시설이 위치합니다.

2.3. 혐오시설 분석

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 해당 아파트 단지 인근에서 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권 이전(박기용) 외 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

말소기준권리는 하나은행 근저당권(2021-08-11)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 243,179,936원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 자료에 따르면, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

* 보증금 합계: 0원.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 해당사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

최근 2026년 5월~6월 사이 해당 면적(59.76㎡)의 실거래가는 10,100만원에서 14,300만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 2026년 5월 9일: 10,100만원

* 2026년 5월 27일: 14,300만원

* 2026년 6월 24일: 14,300만원

평균 시세는 약 12,567만원 수준입니다.

4.2. 전월세 시세

전월세 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 16일: 보증금 10,000만원, 월세 0만원 (전세 추정)

* 2026년 5월 12일: 보증금 1,000만원, 월세 46만원

* 2026년 5월 9일: 보증금 11,000만원, 월세 0만원 (전세 추정)

전월세 시세는 보증금 1,000만원~11,000만원, 월세 0~46만원으로 다양하게 분포합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 단지 정보

아파트명: 한실들마을2차

주소: 대구광역시 달서구 도원동 1429

준공일: 1996년 12월 7일 (사용승인일)

총 세대수: 1,119세대

총 동수: 11개 동

최고층: 20층 (본건 18층)

주차대수: 총 362대 (지상 4대, 지하 347대 - 지하 전기차 충전기 5대 포함)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소

건물 특징: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브 지붕

5.2. 이용 상태 (내부)

내부 구조는 방 3개, 주방 겸 거실 1개, 욕실 1개로 이루어져 있습니다.

위생 및 급배수, 옥내 소화전, 승강기, 도시가스, 열병합 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

마감 상태는 벽지, 일부 타일, 장판, 샷시 이중창 등 일반적인 아파트 수준입니다.

(거주자 부재로 인해 내부 상태 등은 동류형 물건의 통상적인 이용 상황 등을 기준으로 평가되었습니다.)

본 건의 전용면적은 59.76㎡(약 18.08평)이며, 분양면적에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다.

대지권의 유무나 실제 소유 관계가 불확실하며, 이에 대한 추가 확인 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

입찰 시 이 부분에 대한 충분한 인지와 감안이 필요합니다.

다만, 감정가 및 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어, 낙찰 후 대지권 확보 절차를 진행하면 해결될 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 준공년도가 1996년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 마감 상태 및 설비의 실제 작동 여부는 거주자 부재로 인해 정확한 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구의 도원동에 위치한 아파트로, 주변 환경이 양호하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 기준으로 시세는 1억 4천만원 내외로 형성되어 있으며, 감정가 1억 3천 1백만원 대비 시세는 양호한 편입니다.

권리상 문제는 없어 보이나, '대지권 미등기'라는 중대한 리스크가 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

본 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 대구 달서구 도원동의 아파트 밀집 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

* 최근 시세 상승: 2026년 5월~6월 실거래가에서 1억 4천만원대까지 상승하는 추세가 관찰됩니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 1996년 준공으로 노후화되었으나, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (단, 지구단위계획구역으로 지정된 점 참고)

9. 예상 입찰가

최근 시세 동향과 감정가, 그리고 '대지권 미등기' 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 최고 실거래가: 14,300만원 (2026년 5월 27일, 2026년 6월 24일)

감정가: 13,100만원

현재 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가율, 그리고 대지권 미등기 리스크를 감안할 때, 본 건은 감정가 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

그러나 대지권 미등기 리스크 해소를 위한 추가 비용 및 시간을 고려해야 하므로, 과도한 경쟁보다는 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 투자 관점에서, 최근 최고 실거래가인 14,300만원을 상회하지 않는 범위에서, 대지권 확보 비용 및 기타 부대비용을 고려하여 13,500만원 ~ 14,000만원 사이를 예상 입찰가로 제안합니다. (리스크 감안 시 13,500만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.