나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100531 [1] 대구광역시 수성구 신매동 594 시지동서아파트 257동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 "욱수초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층건(257동) 중 10층 1006호 단위세대로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

'아파트'로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측 및 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(스톤릿지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(욱수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발 지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경100531 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경100531 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 신매동 594 시지동서아파트 257동 10층 1006호

* 용도: 아파트

* 감정가: 394,000,000원

* 면적

* 토지면적: 61.95㎡ (약 18.74평)

* 건물면적 (전용면적): 134.79㎡ (약 40.77평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 큰OOOOOOO

1.2. 건물 및 단지 정보

* 아파트명: 시지동서아파트 (시지동서타운)

* 동/호수: 257동 10층 1006호

* 건축년도: 1995년 10월 27일 (사용승인일)

* 총 층수: 16층

* 해당 층수: 10층

* 세대수: 360세대

* 단지 동수: 3동 (총 4개동으로 추정, 257동 포함)

* 주차: 총 198대 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 수성구 신매동에 위치하며, "욱수초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 그리고 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 단지 내 차량 출입이 자유롭습니다.

* 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 단지 동측 및 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지는 가로장방형으로 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다.

* 보행자전용도로 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(욱수초등학교, 시지중학교, 스톤릿지유치원)으로 지정되어 교육 환경 보호가 이루어지고 있습니다.

* 택지개발지구에 포함되어 있습니다.

* 하천 관련 내용은 건설과에 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 2024년 11월 11일 접수된 큰고개새마을금고의 근저당권 (을11)입니다.

* 본 경매 사건(2026타경100531)은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 경매 절차대로 진행될 경우 매각으로 인해 말소될 권리들이 많아 권리 관계는 비교적 안전한 편으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 1996년 01월 25일: 박현종 명의의 소유권 이전 (매매)

* 2024년 11월 11일: 큰고개새마을금고 근저당권 설정 (264,000,000원) - 말소기준권리

* 2026년 03월 06일: 큰고개새마을금고 임의경매 개시 (235,861,682원)

3.3. 임차인 현황

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 점유 관계 및 실제 거주자 현황에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 없어 명확한 파악이 어렵습니다. 일반적으로 임의경매에서는 말소기준권리 이하 권리는 소멸되므로, 만약 지상권이 존재한다면 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 있습니다. 이는 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권

* 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대구 수성구라는 지역적 특성상, 학군 및 주거 인프라가 비교적 잘 갖춰진 편입니다.

4.2. 생활 편의시설

* 아파트 단지 내 또는 인근에 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 욱수초등학교, 시지중학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다.

4.3. 단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 있습니다.

4.4. 건물 설비

* 본 아파트는 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 그리고 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관계 불확실성

* 임대차 관계가 '미상'으로 표시되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

5.2. 미상 지상권 존재 가능성

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없습니다. 만약 선순위 지상권이 존재할 경우, 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

5.3. 건물 노후화

* 본 아파트는 1995년에 건축되어 현재 약 30년가량 되었습니다. 장기적인 관점에서 건물 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.4. 주변 혐오시설 유무

* 제공된 정보와 추가적인 검색 결과에 따르면, 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 교육 시설(학교, 유치원)이 인접해 있어 상대적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 종합 의견

대구광역시 수성구 신매동에 위치한 본 시지동서아파트 257동 1006호는 편리한 교통, 양호한 주위 환경, 그리고 기본적인 생활 인프라를 갖춘 주거용 부동산입니다. 1995년식 아파트로 연식은 있으나, 해당 지역의 선호도를 고려할 때 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 보입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 권리들이 정리될 것으로 예상되어 비교적 명확하지만, 임대차 관계의 미상 정보와 지상권 관련 불확실성은 잠재적 리스크로 반드시 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 고려하고 시장 시세에 맞춰 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 대구의 명문 학군 지역인 수성구에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 아파트 단지 인근으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 신매로를 통한 교통 접근성도 양호합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 상대적으로 용이합니다.

8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 1월 20일 거래: 34,000만원 (13층)

* 2026년 6월 6일 거래: 32,800만원 (6층)

* 2026년 7월 4일 거래: 32,500만원 (12층)

* 최근 3건의 실거래가 평균: 약 331,000,000원

* 본건은 10층으로, 최근 거래된 12층 및 13층 가격대를 참고할 때 3.2억 ~ 3.4억 원 범위 내외로 시세가 형성되어 있습니다.

* 감정가는 394,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 19% 가량 높습니다.

* 잠재적 리스크(임대차 미상, 지상권 등)와 명도 비용, 취득세, 이사 비용 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 종합적인 분석 결과, 본건의 적정 입찰가 범위는 약 320,000,000원 ~ 330,000,000원으로 예상됩니다.

* 이 가격 범위 내에서 경쟁 상황과 본인의 자금 계획을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 현명할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.