나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100492 [1] 대구광역시 동구 각산동 1080-4 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 "혁신도시내 신지에코아일랜드" 남동측 인근에 위치하는 "통칭)에스타워 제1층 제108호 외 1개호" 단위상가이며, 주위일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호 1,2): 철근콘크리트구조 평지붕 4층건 중 1층 108호 외 1개호로서, 외벽: 대리석, 화강석 등 마감, 내벽: 시멘트노출, 바닥: 콘크리트노출, 창호: 페어글라스창임.

이용상태

기호 1,2): 2개호로서 벽체구분없이 하나의 근린생활시설(공실) 상태임.

설비내역

기호 1,2): 공동 위생설비, 화재탐지, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선 도로와 접하며, 서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 2개호로서 벽체구분없이 하나의 근린생활시설(현재 공실)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100492 (1)

소재지: 대구광역시 동구 각산동 1080-4, 1층 108호 (건축물대장상 주소: 대구광역시 동구 이노밸리로36길 14)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 453,000,000원

토지면적: 43.85㎡ (약 13.26평)

토지지분: 43.85㎡ (약 13.26평)

건물면적: 93.86㎡ (약 28.39평)

건물지분: 93.86㎡ (약 28.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김OO (임의경매 신청 채권자는 김은영)

특이사항: 공유물분할 경매, 공동담보. 본 물건은 108호와 109호 2개 호수로 구성되어 있으며, 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 공실 상태입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 동구 각산동 소재 "혁신도시내 신지에코아일랜드" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건 주변은 아파트단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 상가지대를 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본 건 서측으로는 폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 남측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 10월 16일자 하나은행 근저당권 (을5, 채권액 108,000,000원)입니다. 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 명시된 바 없습니다. (일반적으로 공유물분할 경매에서는 모든 권리가 소멸될 수 있습니다.)

* 소유권 현황:

* 2015년 2월 11일 주식회사 통일로부터 소유권 보존 등기되었습니다.

* 2015년 10월 16일 김은영 외 1인에게 소유권 이전(매매)되었습니다.

* 압류 및 가압류: 2017년 7월 5일 서울특별시 종로구로부터 2번 황청순 지분에 대한 압류가 등기되었으나, 말소된 것으로 확인됩니다.

* 경매개시결정: 2026년 3월 9일 채권자 김은영의 임의경매 신청으로 인해 본 경매 절차가 개시되었습니다. (2026타경100492)

* 등기부채권 총액: 364,200,000원 (하나은행 근저당 108,000,000원 + 하나은행 근저당 공동담보 256,200,000원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 대항력 있는 임차인은 파악되지 않았으나, 임대 관계 미상으로 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 있을 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 본 물건은 아파트 단지 배후 수요와 인근 근린생활시설 상권의 이점을 동시에 누릴 수 있는 위치에 있습니다.

* 업종 적합성: 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등록되어 있어, 다양한 소규모 업종 (예: 카페, 소매점, 학원, 사무실 등) 입점에 적합합니다.

* 현재 상태: 공실 상태이므로, 신규 임차인 유치를 위한 적극적인 마케팅 전략이 요구됩니다.

* 잠재력: 혁신도시 개발 예정 지역 내 위치하여, 향후 지역 발전과 함께 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 간선도로와의 연계가 용이합니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 편의시설: 인근 아파트 단지 및 상업 지역의 형성으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층에 위치합니다. 외벽은 대리석, 화강석 등으로 마감되어 있으며, 내벽 및 바닥은 노출 콘크리트, 창호는 페어글라스로 시공되었습니다.

* 설비: 공동 위생 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 소유권이 여러 명에게 분할되어 있는 경우, 향후 소유권 정리 과정이나 공동 소유주 간의 이견으로 인해 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실로 인한 임대 수익 공백이 있으며, 명도 및 신규 임차인 확보에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률): 축산업 관련 업종은 불가합니다.

* 공공주택지구 (공공주택 특별법): 향후 지역 개발 계획에 따라 추가적인 영향을 받을 수 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술) (군사기지 및 군사시설 보호법): 건축물의 높이 제한 등 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혁신도시개발예정지구(변경중) (혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법): 개발 방향에 따라 해당 지역의 가치 변동성이 존재합니다.

* 2개 호수 통합 이용: 벽체 구분 없이 하나의 시설로 이용 중인 점은 향후 내부 구조 변경 또는 분할 시 추가적인 공사 비용이 발생할 가능성을 내포합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 인근에 명확히 구분되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 비행안전구역 등은 개발 및 이용에 있어 간접적인 제약을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 혁신도시 인근이라는 장점과 근린상가로서의 수요 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 공유물분할 경매라는 특성을 고려하여 소유 관계를 면밀히 검토해야 합니다. 현재 공실 상태는 추가적인 노력과 비용 투자를 동반할 수 있으나, 임대 관계 미상인 임차인이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 복합적인 제한 사항들은 투자 결정 시 반드시 심사숙고해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시 인근 배후 수요: 신규 개발 지역의 미래 가치 상승 기대.

* 근린상가로서의 입지: 지역 주민 및 단지 내 수요 흡수 용이.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일체로 취득하여 관리 편의성 증대.

* 권리관계 단순화: 인수할 부담이 없는 권리가 없어 명확한 권리 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되어, 순수 부동산 가치와 경매 비용만을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 하지만 현재 공실 상태, 공유물분할 경매의 특성, 그리고 토지이용계획상 다수의 제한 사항을 감안해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 감정가(453,000,000원)를 기준으로 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 낙찰가율, 임대 시 예상 수익률, 공실 기간 동안의 예상 비용 (관리비, 재산세 등), 명도 예상 비용, 건물 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석 및 수익률 분석이 필수적입니다. 이에 따라 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.