나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50253 [1] 충청남도 당진시 원당동 600-17 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 "당진농업기술센터" 북동측 근거리에 위치하고, 주위환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕(징크) 4층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2017.11.13) 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동04 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번(2024.6.11.등기, 대전지방법원 서산지원 당진시법원 2024카임57) 임차인이 있음 (임대차보증금 13,000만원, 전입일 2020.06.05., 확정일자 2020.05.28.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건 번호: 서산지원 2026타경50253 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 당진시 원당동 600-17 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 144,000,000원

* 토지 면적: 79.50㎡ (약 24.05평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 67.08㎡ (약 20.29평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 79.5㎡

* 건물 지분: 67.08㎡

1.3. 매각 조건

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 "당진농업기술센터" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 토지는 대체로 부정형의 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 제반 차량으로 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 12월 06일자 천안세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 선순위 권리

* 2017년 11월 21일자 소유권 보존등기(갑1)가 있으나, 이는 최초 소유권에 관한 사항으로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인 백 은 2020년 6월 5일 전입, 2020년 5월 28일 확정일자를 받아 대항력을 갖추었으며, 2024년 6월 11일 주택임차권 등기(을3)를 하였습니다.

* 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 임대차보증금 130,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 집합건물 등기부에는 소유권 보존, 소유권 이전(진정명의회복), 주택임차권(인수), 다수의 압류, 강제경매 개시 결정 등기 등이 확인됩니다.

* 강제경매 개시 결정 등기(갑6)가 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 당진농업기술센터가 있어 지역 커뮤니티 관련 시설 이용이 가능합니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

* 2026년 1월 17일 거래: 600-12번지, 56.29㎡ (약 17평), 4층, 97,000,000원.

* 2026년 2월 24일 거래: 600-2번지, 65.68㎡ (약 19.8평), 4층, 115,000,000원.

* 2026년 3월 4일 거래: 600-14번지, 56.29㎡ (약 17평), 3층, 82,000,000원.

* 유사한 면적(약 20평) 및 건축 연도(2016-2017년)의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 8천만원대에서 1억 1천만원대의 시세가 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가 144,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 근린생활시설 및 당진농업기술센터를 이용할 수 있습니다.

* 대형마트, 백화점 등 대규모 상업시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교통

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 도로 접근성이 양호합니다.

5.3. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 백 의 보증금 130,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 인근에 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 정확한 현장 확인 및 주민 탐문 등을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 본건은 당진시 원당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2017년 사용승인)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 가장 두드러진 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 크다는 점입니다.

7.2. 장단점 요약

* 장점: 비교적 신축 건물, 토지/건물 일괄매각, 교통 접근성 양호.

* 단점: 임차인 보증금 인수 부담 (1.3억원), 토지이용 제한, 감정가가 최근 실거래가 대비 높음.

8. 투자 포인트

* 임차인 인수 금액을 감안하여 보증금 1.3억원을 제외한 실질적인 물건 가치를 평가해야 합니다.

* 주변 실거래가와 비교하여 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용 제한 사항을 사전에 인지하고 투자 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건의 건물면적(67.08㎡, 약 20.29평)과 유사한 최근 거래 사례(2026년 2월 24일, 65.68㎡)의 평당가는 약 5,808,000원/평으로 추정됩니다.

* 이를 본건 면적에 적용 시, 건물 가치는 약 117,825,000원 수준으로 평가됩니다.

* 다른 유사 면적 거래 사례(56.29㎡)의 평당가는 약 4,823,500원 ~ 5,705,800원으로, 본건의 건물 가치를 82,000,000원에서 97,000,000원으로 볼 수도 있습니다.

* 최근 실거래가 최고가 115,000,000원을 기준으로 볼 때, 본건의 감정가 144,000,000원은 약 29% 높아 유찰 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금 130,000,000원은 낙찰가와 별도로 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

* 따라서, 입찰가를 산정할 때는 이 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치(건물 및 토지 지분)를 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 본건의 실질적인 건물 및 토지 가치를 약 110,000,000원에서 120,000,000원으로 추정합니다.

* 이를 바탕으로, 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 낙찰가 상한선을 110,000,000원 이하로 제안합니다.

* 이 경우, 총 예상 부담액은 110,000,000원 (낙찰가) + 130,000,000원 (인수 보증금) = 240,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.