나이스옥션 법원경매 고양 2024타경64832 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 49 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2024.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 강선초등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 지하철 3호선 주엽역이 소재하는 등 교통상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 아파트 및 근린생활시설부지입니다.

인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업, 녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강선예일유치원 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(발산중학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아란유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(일산국제컨벤션고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층 지상2층건으로, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 타일마감, 비닐계시트 등 창호 : 새시창호 등

이용상태

제2종근린생활시설(학원)(상호:WORLD STORY LAND SCHOOL 동화마을 어학원)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

인테리어 공사로 가벽 등을 설치하여 건축물대장상 건축물현황도와 실제 내부구조가 다소 상이하며, 임대관계 미상입니다.

물건 비고

1. 목록 1.은 목록 2. 건물의 대지이고, 목록 1,2는 일괄매각.
2. 목록 1.은 지분매각임.
3. 목록 1. 지상에 제시외 옥외시설물 등이 소재하나 평가제외하였고, 이에 구애없이 토지평가됨.
4. 목록 2.는 인테리어 공사로 가벽 등을 설치하여 건축물대장상 건축물현황도와 실제 내부구조가 다소 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 49번지에 소재한 근린생활시설(학원)로, 고양지원 2024타경64832 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다. 토지 면적은 총 42,227.40㎡ (약 12,773.7평)이나, 본건 매각 대상은 이 중 468.72414㎡ (약 141.8평)의 토지 지분과 해당 토지 위에 건축된 건물 341.99㎡ (약 103.5평)의 지분입니다. 건물 또한 지분 매각 대상이며, 일괄 매각으로 진행됩니다. 감정가는 2,028,632,200원입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화전문회사)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 강선초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장 및 지하철 3호선 주엽역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 인접지와 등고평탄하며 부정형으로, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 대로3류, 소로1류, 중로2류 등 다양한 폭의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 다수의 학교에 대한 상대보호구역, 그리고 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상의 모든 근저당, 가압류, 압류 채권은 말소기준권리인 우리은행 근저당(2019.10.31.)보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 명시적으로 기재된 사항은 없으나, 법률에 의해 존속하는 권리(예: 지상권)는 별도의 확인이 필요할 수 있습니다. 등기부 채권 총액은 약 1,971,369,943원입니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 제2종 근린생활시설로 현재 'WORLD STORY LAND SCHOOL 동화마을 어학원'으로 이용 중입니다. 주변이 대규모 아파트 단지와 다수의 학교로 둘러싸여 있어, 학생 및 학부모 수요를 기반으로 한 학원, 교육 관련 시설 등 근린상가로서의 잠재력이 높습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 강선초등학교, 문화초등학교, 발산중학교, 일산국제컨벤션고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 생활 편의시설은 주엽역 인근 상업 지역에 밀집되어 있어 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 지분(468.72414㎡)으로 매각되므로, 토지 사용 및 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부 구조 상이: 내부 인테리어 공사로 인해 건축물대장 상 현황과 실제 내부 구조가 다소 차이가 있어, 인수 후 내부 이용 시 현장 실사를 통한 확인이 필수적입니다.

* 제시외 옥외시설물: 토지 지상에 제시외 옥외시설물이 존재하나 감정평가에서 제외되었으므로, 인수 후 해당 시설물에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 물건보다 권리관계의 복잡성이나 절차 진행 시 특정 금융기관의 개입이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 본 물건지 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 접근성이 우수하고, 풍부한 배후 주거 단지와 학교를 기반으로 하는 안정적인 수요층을 갖춘 근린상권에 위치하고 있습니다. 다만, 토지 지분매각, 건물 내부 구조 불일치, 제시외 물건 등의 리스크 요소를 내포하고 있어, 철저한 현장 조사를 통한 권리관계 및 현황 파악이 반드시 선행되어야 합니다. 유동화 물건이라는 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 주엽역과의 접근성이 뛰어나 유동인구 확보에 유리합니다.

* 안정적 상권: 대규모 아파트 단지와 학교를 배후로 하여 교육 및 생활 편의시설 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 장기적인 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,028,632,200원입니다. 그러나 실제 입찰가를 산출하기 위해서는 최근 유사 물건의 거래 사례, 주변 시세, 그리고 본건의 권리관계 및 잠재적 리스크(토지 지분매각, 내부 구조 상이, 제시외 물건 등)를 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 채권 총액이 감정가와 유사하거나 높다는 점, 그리고 유동화 물건이라는 특성을 감안할 때, 채권자의 입찰 참여 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 보수적으로 감정가의 70~80% 수준부터 고려하되, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종적인 가치를 재평가하는 것이 바람직합니다. 본 내용은 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.