나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600454 [1] 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 8층828호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 '도담초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물중 제8층 제828호로, - 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지 및 타일, 페인팅 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서 주상복합용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m ~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경600454 (1)

소재지: 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 8층828호

용도: 도시형생활주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.1246㎡ (약 2.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.27㎡ (약 6.43평)

건물지분: 21.27㎡ (약 6.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (이상훈)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 '도담초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등이 혼재하는 상업지역 내에 자리하고 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite: none]

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. [cite: none]

건물의 구조

철근콘크리트 구조 및 (철근)콘크리트 지붕으로 이루어진 8층 건물 중 8층 828호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 타일, 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. [cite: none]

이용상태

현재 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. [cite: none]

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: none]

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 가장형의 형상으로, 주상복합 용도의 건물 부지로 이용되고 있습니다. [cite: none]

인접 도로상태등

본건은 대로 및 중로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. [cite: none]

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다. [cite: none]

공부와의 차이

해당 사항 없습니다. [cite: none]

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상입니다. [cite: none]

3. 권리분석

본건은 대전지방법원의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리(갑5, 2026-03-11 접수)는 채권자 이상훈의 강제경매개시결정 등기입니다. [cite: none]

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 선순위 임차권: 이상훈 소유의 주택임차권 (을3, 2025-10-22 접수)이 존재하며, 임차인은 2022년 6월 24일 전입, 2022년 6월 8일 확정일자를 받아 대항력(있음)을 갖추고 있습니다. [cite: none]

* 임차인 보증금: 120,000,000원 [cite: none]

* 인수되는 권리: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: none]

* 채권자이자 임차인: 경매 채권자(이상훈)가 본건의 대항력 있는 임차인과 동일인입니다. [cite: none]

* 말소 여부: 주택임차권은 '인수'로, 강제경매는 '말소'로 표시되어 있습니다. [cite: none]

종합적으로, 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 120,000,000원은 매각 후에도 잔액이 남을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. [cite: none]

4. 상권분석

본건은 세종시 도담동의 상업지역에 위치하여 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 지역입니다. [cite: none]

인근 유사 물건(까사누보, 도담동 674, 2015년 준공)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 21.42㎡의 경우 2026년 4월 7,500만원, 2025년 12월 10,500만원에 거래되었습니다. 또한, 전용면적 약 27.60㎡의 경우 2025년 10월 8,500만원에 거래되었습니다. [cite: none]

감정평가액은 103,000,000원이며, 이는 최근 거래 사례 중 최고가와 유사한 수준이나, 일부 거래 사례보다는 높게 평가되었습니다. [cite: none]

주변 환경은 도담초등학교 등 교육시설과 다양한 편의시설이 인접하여 주거 및 상업 활동에 적합한 입지입니다. [cite: none]

5. 생활정보

교통: 대로 및 중로와 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. [cite: none]

교육: 도담초등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다. [cite: none]

편의시설: 근린생활시설, 공공 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. [cite: none]

주변 환경: 대규모 아파트 단지들과 상업시설이 혼재하는 지역으로, 생활 인프라가 풍부합니다. [cite: none]

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이상훈의 보증금 120,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다. [cite: none]

* 권리관계 복잡성: 채권자이자 임차인이 동일인인 점, 임차권 등기 접수일(2025.10.22)과 실제 전입일(2022.06.24) 간 시차, 그리고 '인수'로 명시된 권리 등 복잡한 권리 관계를 면밀히 분석할 필요가 있습니다. [cite: none]

* 부동산 시장 변동성: 최근 매매 사례 간 가격 편차가 존재하며, 향후 부동산 시장 변동성이 인수 보증금 부담 능력에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: none]

* 감정가 대비 높은 인수 보증금: 감정가 103,000,000원에 비해 인수해야 할 임차보증금이 120,000,000원으로 더 높다는 점은, 낙찰받더라도 상당한 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다. [cite: none]

7. 종합 의견

본건은 세종시 도담동의 도심 상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점에서 높은 리스크를 안고 있습니다. 특히, 채권자이자 임차인이 동일인임에도 불구하고 임차권이 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰 시 추가적인 자금 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. [cite: none]

최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 임차보증금 인수 금액을 고려하면 실질적인 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다. [cite: none]

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 세종시 도담동의 상업지역 내 위치하여 도심 접근성 및 생활 인프라가 우수합니다. [cite: none]

* 소형 면적: 전용면적 21.27㎡의 소형 평형으로, 1인 가구 등 실수요자에게 매력적일 수 있습니다. [cite: none]

* 잠재적 시세 상승 가능성: 행정중심복합도시의 지속적인 개발에 따른 향후 시세 상승 잠재력은 존재합니다. [cite: none]

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원이며, 최근 유사 면적 물건의 매매가는 75,000,000원 ~ 105,000,000원 수준을 형성하고 있습니다. [cite: none]

그러나 본건은 대항력 있는 선순위 임차인 이상훈의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. [cite: none]

따라서, 순수 부동산 가치를 기준으로 산정된 입찰가는 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여, 약 80,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제시할 수 있습니다. [cite: none]

그러나, 본 입찰가에 인수되는 임차보증금 120,000,000원을 합산할 경우, 총 실제 매수 비용은 약 190,000,000원에서 215,000,000원에 달하게 됩니다. [cite: none]

이는 현재 시세보다 높은 금액이므로, 철저한 권리 분석 및 추가적인 조사 없이는 투자에 신중해야 합니다. [cite: none]

결론적으로, 본건은 인수되는 보증금으로 인해 실질적인 투자 가치가 낮거나 마이너스 권리를 형성하고 있을 가능성이 높으므로, 입찰 시 매우 보수적인 접근이 필요합니다. [cite: none]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.