나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경5844 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 185-119 황지홈타운 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "중랑초등학교" 북측 인근에 위치하고, 인근에
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층중 5층 502호로서,
외벽 : 돌붙임 등마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 대지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

면목동 185-119
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역
(2016-04-01), 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등)), 과밀억제권
역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등입니다.
<자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경5844 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 185-119 황지홈타운 1동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 12.26㎡ (약 3.71평)

건물면적: 32.515㎡ (약 9.83평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

2.

입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "중랑초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

1.2. 권리분석

2.

권리분석

말소기준권리

을9 근저당권 (주식회사동우팜투테이블, 2022-05-20 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-30

* 확정일자: 2021-07-05

* 배당신고일자: 2023-08-30

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리 분석

등기부등본상 을10번 주택임차권(홍승우, 190,000,000원)은 인수되는 권리로 표시되어 있습니다. 을9번 근저당권(주식회사동우팜투테이블)보다 후순위인 갑12번 가압류(제이비우리캐피탈주식회사), 갑13번 가압류(주식회사케이비국민카드), 갑14번 임의경매(파산자)는 말소 대상입니다.

인수되는 권리

* 주택임차권 (홍승우): 보증금 190,000,000원 (배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수)

1.3. 상권분석

2.

상권분석

본건이 위치한 면목동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다. 인근에 중랑초등학교 등 각급 학교와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 다소 있으나, 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 5층 502호입니다.

외벽은 돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

이용 상태

현재 다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등)으로 이용 중입니다.

설비 내역

급배수 및 위생 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설

* 교육시설: 중랑초등학교 등

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 녹지/휴식시설: (제공된 정보에 따라 특정하기 어려움, 현장 확인 필요)

주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 건 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 중요한 리스크는 임차인 홍승우 씨의 보증금 190,000,000원입니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 남은 금액을 인수해야 합니다. 현재 감정가가 보증금보다 낮은 상황이므로, 배당에서 임차인에게 지급될 금액이 크지 않을 것으로 예상되며, 이 경우 매수인이 상당 금액의 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 높습니다.

형식적 경매의 성격

본 건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 분류되어 있습니다. 이는 상속재산 분할 등 법률적 목적을 위해 진행되는 경매로, 일반 경매와 달리 매각 가격 결정이나 진행 과정에 있어 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 상태 및 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 190,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 그 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가(201,000,000원)가 임차인의 보증금보다 낮은 점을 고려할 때, 임차인 관련 인수 금액 발생 가능성이 매우 높습니다. 따라서 해당 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 시장 가치 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 낮게 책정되어 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 신축 건물들의 거래 사례를 볼 때, 면목동 일대의 부동산 가치는 꾸준히 유지되거나 상승할 가능성이 있습니다.

* (주의) 임차인 리스크 관리 시: 만약 임차인과의 협의를 통해 보증금 인수 부담을 해소하거나, 예상되는 총 실투자금(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치보다 현저히 낮을 경우, 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 32~33㎡)의 다세대주택은 330,000,000원에서 420,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 건의 적정 시장 가치는 약 330,000,000원 ~ 350,000,000원으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 201,000,000원이나, 이는 임차인의 인수 보증금(190,000,000원)과 비교할 때 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 예상 입찰가는 임차인 인수 보증금을 제외하고 산정하되, 향후 발생할 총 실투자금(입찰가 + 인수 보증금 잔액)을 고려하여 결정해야 합니다.

가장 큰 변수는 임차인에게 배당되는 금액이 얼마인지 여부입니다. 만약 임차인이 배당을 전혀 받지 못한다고 가정할 경우, 매수인은 본인이 제시한 입찰가 외에 190,000,000원을 추가로 부담해야 합니다.

현재 감정가격을 고려하고, 임차인 인수 위험을 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

매우 중요: 본 예상 입찰가는 임차인 인수 보증금 190,000,000원을 제외한 가격입니다. 실제 투자 시에는 본 입찰가 외에 임차인에게 지급될 배당 금액을 확인하여, 총 실투자금이 시장 가치(약 330,000,000원 이상)를 초과하지 않는지 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 임차인과의 사전 소통 및 권리 분석 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.