나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30122 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 사창리 234-8 나동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골 강판지붕 단층 건으로 외 벽 : 강판 및 판넬 내 벽 : 강판 및 벽지도배

이용상태

창고 및 부속가옥(방 및 창고) 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비(전기판넬) 등

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

장부상 경량철골 강판지붕 단층 공장(창고)이나, 기준시점 현황은 경량철골 강판지붕 및 판넬조 판넬지붕 창고, 방, 창고 등으로 이용중임.(사진 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 공부상 '공장(창고)'이나 현황 '방, 창고'로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2026타경30122 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 사창리 234-8 나동

용도: 공장 (건축물대장상 '공장(창고)'이며, 현황 '방, 창고'로 이용 중)

감정가: 4,050,000원

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 법정지상권, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 공부와 현황 이용 상태 상이

1.2. 토지 정보

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.3. 건물 정보

건물면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

건물지분: 27㎡ (약 8.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물 구조: 경량철골 강판지붕 단층 건물

외 벽: 강판 및 판넬

내 벽: 강판 및 벽지도배

이용상태: 창고 및 부속가옥(방 및 창고)

설비내역: 전기설비, 난방설비(전기판넬) 등

1.4. 감정가 및 진행 상태

감정평가액: 4,050,000원

현재 진행 상태: 경매 진행 중 (사건번호: 충주지원 2026타경30122 (1))

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 사창리 234-8 나동

본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍에 위치하며, 해당 지역은 산업시설과 농경지가 혼재된 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 편의시설 접근성

* 주요 도로망 접근성: 인근 지역은 지방 도로를 통해 주요 간선도로로 연결될 수 있으며, 음성군은 중부고속도로, 중부내륙고속도로, 평택영월고속도로 등 주요 고속도로망과의 접근성이 양호한 편입니다.

* 대중교통: 본 물건지의 대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 주로 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주변 편의시설: 금왕읍 소재지에 기본적인 편의시설(상업시설, 관공서 등)이 분포하고 있으며, 금왕읍 중심지에는 '금빛공감센터'와 같은 복합 커뮤니티 시설이 있어 주민 편의를 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 3월 13일 접수된 김응숙의 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 법정지상권: 물건명세서 및 특수물건정보에 법정지상권 성립이 기재되어 있어, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 법정지상권은 토지 소유권과 건물 소유권이 분리될 경우 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있도록 보장하는 권리이며, 별도의 지료 지급이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 민광혜: 2024년 1월 30일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 정보는 미상이나, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 중부물류(주): 2010년 7월 12일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 정보는 미상이나, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 말소되는 권리

* 신용철: 2010년 12월 31일 전입, 대항력 없음. 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황 세부

* 임차인: 민광혜

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-30

대항력: 있음

비고: 금액 미상, 주의 요망.

* 임차인: 신용철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-12-31

대항력: 없음

* 임차인: 중부물류(주)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-07-12

대항력: 있음

비고: 금액 미상, 주의 요망.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

3.5. 부동산 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (등기권리자: 김선권 외 3명)

* 갑2: 강제경매 (접수일자: 2026-03-13, 권리자: 김응숙, 권리금액: 3,390,000원, 말소기준권리)

건물 등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

4.1. 지역 산업 특성

음성군은 충청북도 내륙에 위치하며, 자동차 부품, 금속 가공, 전자 부품 등의 제조업이 발달한 산업도시입니다. 특히 금왕읍은 산업단지가 밀집해 있어 관련 기업 및 종사자들의 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 인근 상권 특성

본 물건이 위치한 사창리 일대는 공장 및 산업 시설이 주로 분포하고 있으며, 주변 지역은 산업 활동과 관련된 상업 시설 및 주거 시설이 혼재된 형태를 보일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주요 편의시설: 금왕읍 중심 시가지에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 소재합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있습니다.

* 기타: 음성군 금왕읍에 '금빛공감센터'와 같은 복합 커뮤니티 시설이 조성되어 주민들의 문화·복지·건강 서비스 이용 편의를 제공하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

토지 소유권과 건물 소유권이 분리되어 있을 경우, 법정지상권이 성립하여 토지 사용에 대한 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 민광혜, 중부물류(주) 두 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 이들의 실제 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 서류상의 정보일 뿐 실제 인수해야 할 금액이 존재할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사와 확인이 필수적입니다.

* 만약 인수 보증금액이 있다면, 이는 매수인의 초기 투자 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.3. 공부상-현황 불일치

공부상 '공장(창고)'으로 등재되어 있으나, 현황은 '방, 창고'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축법, 용도지역 관련 규제 위반 소지가 있거나, 용도 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있는 위험 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본 물건지 인근에서 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 음성군 금왕 하수처리장 내부에 운동 시설이 조성되어 주민 편의를 제공하고 있다는 정보는 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 충주지원의 2026타경30122 사건으로 진행되는 건물 매각 건입니다. 감정가 4,050,000원으로 비교적 낮은 금액이지만, 법정지상권 성립 가능성 및 대항력 있는 임차인 존재라는 중대한 권리상 위험 요소를 내포하고 있습니다. 건물 면적이 27㎡(약 8.17평)으로 작으며, 공부와 현황의 이용 상태가 달라 추가적인 확인과 명확한 권리 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 저렴한 감정가: 4,050,000원이라는 비교적 낮은 감정가로 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

* 소규모 건물: 27㎡의 작은 면적으로, 특정 목적(예: 소규모 창고, 작업 공간)에 맞게 활용할 경우 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 산업단지 인근: 음성군 금왕읍의 산업단지 인근에 위치하여, 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

8.2. 주의 요망 사항

* 권리 관계 복잡성: 법정지상권 및 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 가장 큰 리스크입니다.

* 임차인 확인 필요: 대항력 있는 임차인(민 , 중 )의 실제 보증금 및 차임 여부를 반드시 확인하고, 예상 인수 비용을 산정해야 합니다.

* 현황 이용: 방과 창고로 이용 중인 현황이 공부상 용도와 달라, 향후 법규 적용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 고려사항

* 감정가: 4,050,000원

* 인수 보증금: 현재 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인(민 , 중 )의 실제 보증금 및 차임이 있다면 이를 최우선으로 고려해야 합니다. (예: 임차인 1명당 보증금 1,000만원 가정 시 1,000만원 추가 발생)

* 법정지상권 지료: 토지 소유자와 협의하여 결정될 지료를 예상하여 산정해야 합니다.

* 수리 및 개조 비용: 현황 이용 및 공부상 불일치를 해소하기 위한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 수익 또는 재매각 가치: 향후 예상되는 임대 수익률 또는 재매각 가치를 기준으로 투자 수익성을 판단해야 합니다.

9.2. 입찰가 제안

본 건은 권리 관계가 복잡하고 명확한 정보 부족으로 인해 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 인수 보증금, 법정지상권 지료, 수리 비용 등을 합산하여 예상되는 총 투입 비용 대비 수익성을 면밀히 검토한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 입찰가 제시는 현장 조사 및 추가 정보 확보 후 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.