나이스옥션 법원경매 속초 2026타경30 [1] 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 491-96 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 소재 "거진읍 공설운동장" 북동측 인근에 위치 하며, 인근은 기존 구옥 주택지대로 대부분 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중 교통사정은 보통 이하시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형상의 토지로서 현황 "단독주택 부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로를 이용하여 인근까지 차량 접근 가능하나 남서 측으로 약 1.5미터 내외의 관습상 도로를 이용하여 도보 등으로 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2016-11-18) , 제1종일반주거지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(모든축종 제한지 역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거진중학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 (4) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층 건물로 건묵물대장상 1968자로 사용승인된 건물임. 외벽 : 드라이비트마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감 등 천장 : 벽지 마감 등 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도, 사진용지와 같이 동일인 소유로 추정되는 제시외건물(ㄱ~ㄴ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건 기호1은 공부상 "시멘트블럭조 스레트지붕 26.94㎡" 이나 현황은 "조적조 판넬 위 아스 팔트슁글지붕 약 67.3㎡" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록1은 공부상 시멘트블럭조 스레트지붕, 면적은 26.94㎡이나 실제로는 조적조 판넬 위 아스팔트슁글지붕면적은 약 67.3㎡이며 실측 면적 기준으로 감정평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 491-96번지에 위치한 단독주택입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 109,440,000원입니다.

토지 면적은 261.00㎡ (약 78.95평)이며, 건물 공부상 면적은 26.94㎡ (약 8.15평)입니다. 제시외 건물 면적은 7.40㎡입니다.

주의사항 및 물건명세서에 따르면, 실제 건물 면적은 약 67.3㎡ (약 20.35평)으로 확인되었으며, 실측 면적 기준으로 감정평가되었습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 정OO(정양순)입니다.

토지 등기부 요약 및 건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2023년 06월 27일 접수된 정양순의 근저당권(을11/을9)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.5. 건물 구조 및 상태

건물은 1968년에 사용승인된 단층 건물로, 공부상으로는 시멘트블럭조 스레트지붕, 면적 26.94㎡로 기재되어 있습니다.

그러나 실제로는 조적조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 구조이며, 실제 면적은 약 67.3㎡로 확인되었습니다.

외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감, 천장은 벽지 마감, 창호는 샷시 구조입니다. 위생 및 급배수 설비, 유류보일러 난방 설비를 갖추었습니다.

별첨 건물개황도, 사진용지와 같이 동일인 소유로 추정되는 제시외 건물(ㄱ~ㄴ)이 소재하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 소재 "거진읍 공설운동장" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 기존 구옥 주택지대로 대부분 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 상대보호구역(거진중학교)에 해당합니다.

3. 상권 분석

3.1. 주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 JSON 정보 분석 결과, 비교적 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

- LSTAY(101동~103동) (2020년식, 다세대):

- 2024년 7월 8일 거래: 170,000,000원 (전용면적 47.65㎡)

- 2025년 2월 12일 거래: 150,000,000원 (전용면적 47.65㎡)

- 현대빌라101동 (2003년식, 다세대):

- 2025년 2월 1일 거래: 130,000,000원 (전용면적 73.86㎡)

3.2. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

제공된 JSON 데이터는 주로 연립/다세대 주택의 거래 사례이며, 본건은 단독주택입니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵습니다.

그러나 주변의 다세대 주택들이 130,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 거래된 점을 볼 때, 지역 내 주택 거래 시세 범위를 짐작해 볼 수 있습니다.

본건은 감정가 109,440,000원으로, 이는 주변 다세대 주택들의 거래가와 비교했을 때 상대적으로 낮은 편에 속합니다.

본건은 단독주택으로서 261㎡의 넓은 토지를 가지고 있다는 장점이 있으며, 건물의 실제 면적이 공부상 면적보다 훨씬 크다는 점은 잠재적인 가치를 시사합니다. 건물의 연식(1968년)과 공부와의 차이(면적 불일치)는 고려해야 할 사항입니다.

감정가격을 기준으로 하되, 토지의 가치와 주변 시세 동향을 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

4. 생활 정보

4.1. 편의 시설

인근에 거진읍 공설운동장이 있어 체육 활동 등 여가 생활에 이용될 수 있습니다. 거진읍 소재지의 일반적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교육 시설

본건은 거진중학교의 상대보호구역 내에 위치합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 권리 관계

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

5.3. 물건 상태 (공부와의 차이)

가장 주요한 리스크는 건물 공부상 면적(26.94㎡)과 실제 면적(약 67.3㎡)의 큰 차이입니다. 이는 향후 건축물대장 정비, 재건축/재개발 시 문제 소지가 될 수 있으며, 이에 대한 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다. 또한, 1968년에 사용승인된 건물로 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 거진읍에 위치한 단독주택으로, 261㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 건물의 연식이 오래되었고 공부와의 면적 불일치라는 특이사항이 있지만, 실측 면적 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 주변의 다세대 주택 거래 시세를 고려할 때, 토지 가치에 비해 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 리모델링 또는 재건축을 통해 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 261㎡의 넓은 토지 면적을 확보한 단독주택입니다.

* 향후 리모델링, 증축, 혹은 재건축을 통해 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주거지역 내 위치하며, 주변 시세를 고려할 때 토지 가치 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 경매 절차를 통해 권리 관계가 정리되어 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,440,000원입니다. 주변 다세대 주택의 거래 시세(130,000,000원 ~ 170,000,000원)를 고려할 때, 토지 가치와 잠재적 활용성을 감안하여 감정가보다 소폭 높은 가격에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원.

이는 주변 시세 데이터가 다세대 주택 위주이고 본건은 단독주택이라는 점, 그리고 건물의 연식과 공부와의 차이 등 불확실성을 감안한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.