나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62619 [2] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2603 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층136호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 ""킨텍스제1전시장"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 킨텍스역(GTX-A)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상1층, 지하1층 건내 제1층 제134호, 제135호, 제136호로서,
(사용승인일 : 2019.02.27.)
외벽 : 석재 및 돌붙임 마감 등.
내벽 : -.

이용상태

공부상 판매시설(상점)임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측,서측,남측,북측 4각으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 벤처기업육성촉진지구(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호2) 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 고양지원 2025타경62619 (2)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 2603 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층136호

용도: 판매시설

감정가: 901,000,000원

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.367706482577469㎡ (약 2.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.54㎡ (약 10.15평)

건물지분: 33.543㎡ (약 10.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 킨텍스꿈에그린 판매시설동 1층 136호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 1층, 지하 1층 건물 중 제1층에 위치하고 있으며, 사용승인일은 2019년 2월 27일입니다.

전체 건물(킨텍스꿈에그린)은 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔, 사무소), 판매시설(상점) 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 본건은 판매시설(상점) 용도로 공부상 등록되어 있습니다.

건물에는 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형으로 공동주택, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용 중이며, 동측, 서측, 남측, 북측 4개 면이 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로1류, 대로2류, 대로3류, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치하며, 킨텍스제1전시장 남동측 인근 지역입니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

특히, 킨텍스역(GTX-A)이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 우수합니다.

2.3. 도로상태

동측, 서측, 남측, 북측 사방으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m) 등에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 건물 구조 및 현황

3.1. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로, 지상 1층과 지하 1층으로 구성되어 있습니다.

본건 호수인 136호는 1층에 위치하며, 2019년 2월 27일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 석재 및 돌붙임 마감 등입니다.

3.2. 이용상태

공부상 용도는 판매시설(상점)입니다.

3.3. 설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2 (접수일자: 2019-10-18): 소유권이전(1번신탁등기말소). 권리자: 박선규. 비고: 매매 신탁재산의 처분.

* 을1 (접수일자: 2019-10-18): 근저당권. 권리자: 엠씨아이대부주식회사. 권리금액: 금573,300,000원. 말소: 말소기준권리.

* 갑3 (접수일자: 2025-03-17): 임의경매. 권리자: 고양동부새마을금고. 권리금액: 1,453,318,480원. 말소: 말소.

4.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2019-10-18 접수)이 말소기준권리입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 작성일(2026-03-16) 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 없습니다.

4.4. 임차인 현황

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 환경

본건이 위치한 킨텍스 일대는 국내 최대 규모의 전시장인 킨텍스를 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

대규모 아파트 단지와 오피스 빌딩, 백화점, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 판매시설로서 긍정적인 요소로 작용합니다.

5.2. 잠재 고객

주변 대단지 아파트 거주민, 킨텍스 방문객, 인근 업무시설 종사자 등을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

5.3. 교통 호재

GTX-A 킨텍스역(예정 또는 개통)은 광역 교통망을 획기적으로 개선하여 지역 상권 활성화에 크게 기여할 것으로 예상됩니다.

5.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 킨텍스 인근 지역은 복합 개발이 이루어져 혐오 또는 기피 시설이 입지할 만한 환경은 아닌 것으로 파악됩니다. 일반적으로 이러한 지역에는 대규모 상업, 업무, 주거 시설 위주로 개발이 집중되는 경향이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 쇼핑/문화: 킨텍스 전시컨벤션센터, 원마운트, 현대백화점 킨텍스점, 이마트 타운 킨텍스점 등 대규모 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 여가: 일산 호수공원 등 근린 여가 시설 접근성이 좋습니다.

6.2. 교육시설

대화초등학교, 대화중학교, 고양국제고등학교 등이 인근에 위치해 있습니다.

6.3. 의료시설

가천대학교 일산한방병원, 제일정형외과병원 등 다수의 의료기관이 근거리에 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계

말소기준권리인 근저당 외에 고양동부새마을금고의 임의경매 개시 결정이 있는 등 채권 총액이 상당합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7.2. 임차인 문제

임대 관계가 미상이며 인수 보증금 0원으로 기재된 점은 임차인 존재 시 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 대항력 있는 임차인 여부에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 요구됩니다.

7.3. 시장 변동성

상가 및 판매시설의 경우, 경기 변동, 지역 상권의 변화, 대규모 개발 계획의 영향 등에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7.4. 공실 위험

해당 지역의 공급 상황 및 경기 침체 시 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 KINTEX라는 랜드마크 복합단지 내에 위치하여 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으며, GTX-A 킨텍스역 개통(예정)으로 인한 교통 호재는 향후 지역 가치 상승을 견인할 중요한 요인입니다. 대규모 상업 및 주거 시설 집적화로 인한 풍부한 배후 수요와 주변 시설과의 시너지 효과 또한 기대됩니다.

다만, 복잡한 권리관계와 임차인 관련 불확실성은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 위험 요소를 정확히 파악하고, 명도 가능성 및 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 임해야 할 것입니다. 리스크 관리가 가능하다면 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: KINTEX, GTX-A 킨텍스역(예정) 등 대형 개발 호재와 우수한 교통망.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지, 업무시설, 킨텍스 방문객 등.

* 발전 가능성: 킨텍스 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 시너지 효과: 주변 현대백화점, 이마트 등 대형 상업시설과의 연계 가능성.

10. 예상 입찰가

감정가: 901,000,000원

면적: 토지 7.37㎡ (약 2.23평), 건물 33.54㎡ (약 10.15평)

평당 감정가 (건물 면적 기준): 약 88,768,000원 (901,000,000원 / 10.15평)

본 물건은 판매시설로서, 감정가는 901,000,000원입니다. 권리 분석 결과, 인수될 권리는 지상권으로 추정되나 미상이며, 임차인 현황은 미상으로 보증금 0원입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 추가 비용 및 소요 시간 발생 가능성을 시사합니다.

경매 신청 채권액(1,453,318,480원) 및 말소기준 권리(573,300,000원)를 고려할 때, 채권 총액이 감정가를 상회합니다.

시장 상황, 명도 가능성, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적인 상가 경매에서는 감정가의 70~90% 선에서 입찰가가 형성되나, 본 물건의 권리 및 임차인 관련 불확실성을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 720,800,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 기반으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.