나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50392 [1] 경기도 평택시 팽성읍 송화리 247-33 302동 나동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에스유 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 소재 ‘팽성초등학교’ 북측 인근에 위치하는 통칭 화이트캐슬 302동 제나동 제3층 제303호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 3층 건물내 제3층 제303호로서, 외벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 출입구 보안개폐장치 및 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 접면도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 평지상태의 토지로서 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) : 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(팽성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상이며, 폐문· 부재 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장상 기재내용 및 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바 귀 경매업무 진행시 참고바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 132,000,000원, 전입일자 2023.4.14., 확정일자 2023.3.17.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2026타경50392 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 팽성읍 송화리 247-33, 302동 나동 3층 303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 118,000,000원

* 건물 건축연도: 2017년 (사용승인일 기준)

* 토지 면적: 63.71㎡ (약 19.27평)

* 토지 지분: 63.711㎡

* 건물 면적: 47.57㎡ (약 14.39평)

* 건물 지분: 47.57㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 소재 '팽성초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

* 토지 상태: 접면 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 평지 상태의 토지 위에 건축되어 있습니다.

* 도로 상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(팽성초등학교), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 3월 9일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (수원지방법원 평택지원 2026타경50392)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 이에 따라 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박기연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 7일

* 대항력: 있음 (단, 보증금이 없어 재정적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

* 임차인: 주택도시보증공사(최주영)

* 보증금: 132,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 14일

* 확정일자: 2023년 3월 17일

* 배당신고일자: 2024년 6월 27일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되어 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 보증금 인수 의무는 없습니다.)

* 등기부 현황 요약:

* 을구 3번: 주택임차권 (최주영, 132,000,000원) - HUG 보증 관련, 대항력 포기 확약서 제출됨.

* 갑구 6번: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리.

4. 상권분석

* 본건은 공동주택 및 다세대주택이 주를 이루는 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 상업 시설은 인근 마을 또는 팽성읍 중심지로의 접근을 통해 이용 가능할 것으로 보이며, 본건 자체는 전형적인 주거지 상권에 해당합니다.

* "화이트캐슬"이라는 명칭으로 보아 일정 규모의 다세대 연립 주택 단지의 일부로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 팽성초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 단지 내 도로를 통해 외부 도로망으로 쉽게 진입할 수 있습니다.

* 주거 환경: 주위가 공동주택, 단독주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 생활에 불편함이 없는 환경입니다.

* 주변 시설:

* 본건은 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당합니다. 이는 인근의 군 비행장(주로 K-55 오산기지)으로 인한 소음 발생 가능성이 있음을 의미합니다.

* 직접적으로 확인되는 혐오 시설(폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)은 현재 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련:

* 보증금 132,000,000원의 임차권이 등기되어 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)에서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인이 해당 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하며, 가장 큰 잠재적 위험 요인이 해소된 것으로 판단됩니다.

* 박기연 임차인의 경우, 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점으로 미루어 보아 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류 및 현장 확인을 통해 정확한 임대차 관계를 재확인하는 것이 좋습니다.

* 군 비행장 소음: 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 군 비행장 운항으로 인한 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구 등으로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 1천 8백만원입니다. 특히, 1억 3천 2백만원에 달하는 임차보증금 관련하여 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서가 제출되어 매수인이 보증금을 인수할 위험이 없다는 점이 매우 긍정적입니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 다른 임차인과의 관계에서도 재정적 부담이 적을 것으로 예상케 합니다. 입지상으로는 주거 환경이 보통 수준이며, 학교 및 교통 접근성이 무난합니다. 다만, 군 비행장 인근 지역에 위치하여 소음 관련 사항은 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 권리관계가 명확하고 인수 부담이 적은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증 관련 임차권 등기 말소 확약서 제출로 인한 인수 부담 제로: 약 1억 3천만원의 보증금 인수 리스크가 해소되었습니다.

* 비교적 신축 건물 (2017년 사용승인)

* 평택 지역의 지속적인 개발 및 군사 시설 관련 수요

* 인수 보증금 부담 없는 경매 물건

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다. 최근 동일 단지(WHITECATSLE302) 내 유사 면적(46.4㎡, 3층)의 실거래가가 2026년 5월 14일에 90,000,000원으로 확인되었습니다. 본건(47.57㎡, 3층)은 이보다 면적이 약간 크지만, 감정가가 실거래가보다 약 31% 높게 형성되어 있습니다. HUG 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하더라도, 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 인수 부담 해소를 고려한 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 권리 분석 상의 추가 확인 사항(박기연 임차인 관련) 및 현장 방문 시 파악되는 물건 상태, 그리고 입찰 참여 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.