나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50384 [1] 경기도 평택시 고덕면 궁리 520 평택영화블렌하임아파트 203동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 방축리 소재 "평택효덕초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있 으며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 농경지 등으로 이루어진 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골지붕 15층 중 제1층 제102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄하거나 완경사의 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(궁리(영화@)), 중로3류(폭 12m~ 15m)(저촉), 가축사육제한구역(공동주택 600m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계 약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함) 이 주택을 취득하는 경우에 한함),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6. 20.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. (이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하였는바 거주자 유무등 경매시 재확인바람.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2026타경50384 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 궁리 520 평택영화블렌하임아파트 203동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 195,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

건물면적: 59.68㎡ (약 18.05평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2008년

사용승인일: 2008년 6월 4일

층수: 1층 (총 15층 중)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경기도 평택시 고덕면 궁리 소재 "평택효덕초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 농경지 등으로 이루어진 지대입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 단지 정보

단지명: 평택영화블렌하임아파트

준공년월: 2008년 6월

동수: 12동

세대수: 568세대

최고층: 15층

주차대수: 총 379대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

2.3. 주변 시설

* 주거단지와 함께 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

* 농경지가 인접해 있어 쾌적한 환경과 함께 농촌의 분위기도 일부 느낄 수 있습니다.

* 인근에 평택효덕초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 대규모 택지 개발이 진행 중인 고덕면 지역의 특성상, 향후 편의시설 및 기반시설 확충이 기대됩니다.

* 주변 지역의 일반적인 정보상 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 농경지가 인접해 있음을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

말소기준권리: 수원지방법원 2023카단11533 (한국무역보험공사 가압류, 2023.07.28 접수)

등기부채권 총액: 96,000,000원

3.2. 소유권 이전 내역

영화건설주식회사 (소유권 보존, 2008.06.16)

김두한 (소유권 이전, 2008.07.01)

문영분 (소유권 이전, 2023.04.13, 매매)

현재 소유자는 문영분입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상.

주의: 이해관계인의 폐문 등으로 내부 정확한 확인이 불가능하였습니다. 거주자 유무 등 경매 진행 시 반드시 재확인하시기 바랍니다. 보증금 및 월세 등 임대차 관련 정보가 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 평택시 고덕면 궁리는 신도시 개발과 함께 주거 기능이 강화되고 있는 지역입니다. 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있으며, 계획적인 도시 개발이 진행 중입니다.

4.2. 경제 활성화

평택시는 산업단지 조성 및 미군기지 이전 등으로 인구 유입이 꾸준히 증가하고 있으며, 고덕면 또한 이러한 개발 효과의 수혜를 받을 것으로 예상됩니다. 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역 지정은 향후 지역의 안정적인 주거 환경 조성과 경제 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 인근에 분포한 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료

* 교육: 북서측 인근에 평택효덕초등학교가 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

* 의료: 대형 병원 등 종합 의료시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상되나, 인근 의원 및 약국 등은 근린생활시설 이용을 통해 접근 가능합니다.

5.3. 주거 환경

건축물은 철근콘크리트구조 경량철골지붕으로, 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기, 주차장 등 아파트로서 갖추어야 할 기본적인 설비가 완비되어 있습니다. 15층 건물 중 1층에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

이해관계인 폐문으로 인한 내부 상태, 점유 관계 등 정확한 확인이 불가능합니다. 경매 진행 시 점유자 여부 및 내부 상태를 반드시 재확인해야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 법적 및 규제 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 중로3류(폭 12m~15m) 저촉: 도로 계획에 따른 건축 제한 등이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 농경지 인접으로 인한 냄새, 소음 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역:

* 외국인 주택 취득 관련 허가구역 (2026.08.25.까지)

* 일반 토지거래 허가구역 (2026.06.20. 만료)

본 건 작성일(2026.08.10.) 기준, 일반 토지거래 허가구역 지정 기간이 최근 만료되었으므로, 추후 매수인이 부동산 거래 시 해당 지역의 토지거래허가구역 지정 여부 및 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

2008년 준공으로 약 18년 경과한 건물로, 향후 시설 보수 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 고덕면의 영화블렌하임아파트 1층에 위치하며, 준수한 생활 인프라와 함께 개발 잠재력을 가진 지역에 속해 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되어 권리 관계는 매우 깔끔합니다.

그러나 이해관계인 폐문으로 인한 내부 상태 및 점유 관계 미확인, 그리고 최근 만료된 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 1층이라는 점과 비교적 연식이 있는 건물이라는 점도 고려해야 합니다.

신중한 현장 조사를 통해 내부 상태 및 명도 가능성을 면밀히 파악하고, 지역 개발 계획 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 고덕면 지역의 신규 개발 및 도시화에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 강제경매로 인한 모든 권리 소멸로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담 없음.

* 아파트 단지 내 및 인근의 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 주거 환경.

* 향후 지역 개발에 따른 배후 수요 증가 및 부동산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 해당 면적(59.68㎡)의 아파트는 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 6월 14일: 12층, 18,000만원

* 2026년 6월 12일: 4층, 18,100만원

* 2026년 7월 13일: 14층, 19,000만원

감정가는 195,000,000원이며, 이는 최근 최고가 거래액(19,000만원)보다 높은 수준입니다. 본 건은 1층에 위치하고 있으며, 내부 확인이 어려운 점을 감안할 때, 감정가 또는 최고 실거래가보다 높은 금액으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

따라서, 최근 거래 사례의 최고가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하되, 1층이라는 점과 명도 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 190,000,000원

(1억 8천 5백만원 ~ 1억 9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.