나이스옥션 법원경매 평택 2026타경73 [1] 경기도 평택시 모곡동 447-1 평택마제스트타워 5층503호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "송탄일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 지식산업 센터, 공장, 상업 및 업무용 부동산 등이 소재하는 공업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 이용편은 보통 이며, 남측 직선거리 약 1.9km에 "지제역"이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 5층 503호로서 (사용승인일:2022.12.19) 외 벽:복합판넬붙임 및 페어글래스 마감 등. 내 부:몰탈 위 페인팅 등 마감.

이용상태

기호(1):집합건축물대장상 용도 공장(지식산업센터)임.

설비내역

기본적인 전기설비, 시스템에어컨 설비, 공용 위생설비, 소화설비, 화재탐지 및 경비설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평탄한 토지로서, 건부지(공장(지식산업센터) 및 근린생활시설)임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 가축 사육제한구역(일부제한 500m 이내), 일반산업단지(송탄산단, 031-8024-3432), 토지거래계약 에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상. ②기 타 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재(무응답)로 직접 내부 확인을 못하였으나, 건축물대장 현황도면 및 평가사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2026타경73 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 모곡동 447-1 평택마제스트타워 5층 503호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 22.49㎡ (약 6.80평)

* 건물면적: 64.61㎡ (약 19.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO (농협은행)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2022년 12월 19일

* 총 층수: 지하 1층 / 지상 10층

* 해당 층: 5층

* 호수: 503호

1. 1입지조건

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "송탄일반산업단지" 내에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 공장, 상업 및 업무용 부동산 등이 소재하는 공업지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 남측 직선거리 약 1.9km에 지하철 1호선 및 SRT가 정차하는 "지제역"이 위치합니다.

* 도로 접근성: 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 일반공업지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 일반산업단지(송탄산단), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1. 2권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (채권자: 농협은행주식회사, 채권최고액: 252,000,000원, 접수일자: 2023년 02월 23일)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2023-02-23)

* 을1: 근저당권 (농협은행주식회사, 252,000,000원, 말소기준권리, 접수일자: 2023-02-23)

* 갑3: 임의경매 (채권자: 농협은행, 권리금액: 219,599,884원, 접수일자: 2026-03-09)

* 갑4: 압류 (채권자: 국민건강보험공단, 접수일자: 2026-03-18)

* 등기부채권 총액: 252,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 07월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 명도 진행 시점 및 절차에서 변동 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 감정평가서 상 "임대관계 미상"으로 기재되어 있습니다.

* 매각 불소멸 권리: 관련 자료상 "지상권"은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

1. 3상권분석

2. 상권분석

* 지역 특성: 송탄일반산업단지 내에 위치하여 공장, 지식산업센터, 상업 및 업무용 부동산 등이 밀집한 공업지대입니다.

* 역세권 및 대중교통: 약 1.9km 거리에 지하철 1호선 및 SRT 이용이 가능한 지제역이 있어 수도권 주요 지역 접근이 용이합니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 인근 산업/업무 시설: 삼성전자 평택캠퍼스, 브레인시티 등 대규모 산업단지 및 기업체와 인접해 있어 관련 산업 종사자 및 기업들의 배후 수요가 기대됩니다.

1. 4생활정보

2. 생활정보

* 건물 이용 현황: 본 건은 집합건축물대장상 용도가 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으며, 건물명세서 상으로는 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설로도 이용 가능한 것으로 보입니다.

* 내부 설비: 기본적인 전기 설비, 시스템 에어컨, 공용 위생 설비, 소화 설비, 화재 탐지 및 경비 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 평택 마제스트 타워 단지 내에는 이마트24 R송탄마제스트점, 메가MGC커피 등 편의시설이 입점해 있습니다. 또한, 상가 분양 정보에 따르면, 외식업, 근린생활시설, 소매점, 스크린골프장, 부동산 사무실 등 다양한 업종이 입점 가능하며, 상업시설 특화거리 조성 계획도 있습니다. 코스트코 평택점 및 평택 프리미엄 아울렛이 인근에 위치합니다.

* 잠재적 혐오시설: 현재 검색 결과 상 본건 소재지(모곡동 447-1) 또는 송탄일반산업단지 주변에 뚜렷하게 식별되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사 등)에 대한 직접적인 언급은 찾기 어렵습니다. 다만, 평택시 전체적으로는 폐수처리 시설, 소각장, 축사 등의 시설이 존재하며, 이에 대한 지역 주민들의 민원이나 반대 사례가 보고된 바 있습니다. 구체적인 혐오시설 유무는 현장 조사 및 추가적인 주변 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1. 5잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 위험: 대항력 있는 임차인 안 이 존재하며, 전입일자가 2022년 7월 13일로 건물 사용승인일(2022년 12월 19일)보다 빠릅니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이나 명도 과정에서의 예상치 못한 금전적 요구가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. "임대관계 미상"이라는 점 또한 불확실성을 가중시킵니다.

* 현장 확인 제약: 감정평가서 상 "현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재(무응답)로 직접 내부 확인을 못하였으나, 건축물대장 현황도면 및 평가사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다."라는 내용으로 미루어 보아, 정확한 내부 상태 및 점유 관계 확인에 제약이 있었던 것으로 보입니다. 이는 명도 및 내부 상태 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 기타 위험 요소: 등기부상 신탁 말소, 근저당, 압류, 임의경매 등이 복합적으로 존재하므로 권리관계에 대한 면밀한 추가 검토가 필요합니다. 또한, 과거 시행사와 수분양자 간의 중도금 및 잔금 문제로 인한 법적 분쟁 사례가 있었습니다.

1. 6종합의견

2. 종합 의견

본 물건은 2022년 12월에 사용 승인된 신축 지식산업센터로, 송탄일반산업단지 내 입지하여 산업단지 연계성이 우수합니다. 지하철 1호선 지제역이 인근에 위치하여 교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 불명확하여 명도 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 주의가 요구됩니다. 신축 건물이라는 장점과 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

1. 7투자 포인트

2. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 최신 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 산업단지 내 입지: 송탄일반산업단지와 인접하여 관련 기업 및 종사자들의 수요를 확보하기 용이합니다.

* 교통 인프라: 지하철 1호선, SRT 이용이 가능한 지제역이 약 1.9km 거리에 있어 수도권과의 접근성이 좋습니다.

* 다용도 활용 가능성: 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1. 8예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 권리분석 상 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 입찰가 산정 고려사항:

* 감정가(277,000,000원) 대비 주변 유사 물건 시세 및 낙찰가율 분석이 필수적입니다.

* 명도에 소요될 예상 기간, 명도 비용, 및 명도 과정에서의 추가적인 잠재 비용(임차인 관련)을 면밀히 산정해야 합니다.

* 본 물건의 공실 가능성, 예상 임대 수익률, 및 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재로서는 추가적인 시세 조사를 기반으로 한 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 투자자는 반드시 직접적인 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.